مهروموم ملک ورثه ای

پس از فوت یک شخص، اموال و دارایی های او به عنوان ترکه شناخته شده و بین ورثه تقسیم می شود. در این میان، مهروموم ملک ورثه ای یک اقدام حیاتی قانونی است که به منظور حفظ این اموال و جلوگیری از هرگونه دخل و تصرف غیرمجاز یا تضییع آن تا زمان تعیین تکلیف نهایی، انجام می شود. این فرآیند به ذی نفعان کمک می کند تا از حقوق خود محافظت کرده و از بروز اختلافات احتمالی میان وراث جلوگیری نمایند.

در پیچیدگی های امور حقوقی مربوط به ارث و اموال، مفهوم مهروموم ترکه و به طور خاص مهروموم ملک ورثه ای، از اهمیت بسزایی برخوردار است. این اقدام حفاظتی، یک ابزار قانونی قدرتمند برای حمایت از حقوق وراث، طلبکاران متوفی و حتی موصی لهم است. تصور کنید در نبودِ متوفی، اختلافاتی در مورد مدیریت یا نگهداری از یک ملک موروثی پیش آید، یا بیم آن رود که یکی از ذی نفعان قصد تصرف غیرقانونی یا آسیب رساندن به آن را داشته باشد. در چنین شرایطی، مهروموم ملک ورثه ای به عنوان یک سد قانونی عمل کرده و مانع از هرگونه تغییر وضعیت یا از بین رفتن ملک می شود. این فرآیند، اطمینان خاطری برای تمامی طرف های ذی نفع فراهم می آورد که اموال متوفی تا زمان رسیدگی قانونی و تقسیم عادلانه، محفوظ خواهند ماند. آگاهی از مراحل دقیق، مدارک مورد نیاز و مراجع صالح برای این امر، به هر فردی که با این موقعیت مواجه می شود، کمک می کند تا حقوق خود را به درستی احقاق نماید و از بروز مشکلات بعدی پیشگیری کند.

مهروموم ملک ورثه ای چیست؟ تعریفی حقوقی و اهمیت آن

مهروموم ملک ورثه ای، اقدامی قضایی و فوری است که به موجب آن، دسترسی به اموال متعلق به متوفی (ترکه)، به ویژه اموال غیرمنقول مانند خانه، زمین یا آپارتمان، به صورت موقت مسدود می شود. هدف اصلی این کار، حفظ و نگهداری اموال از هرگونه دخل و تصرف غیرمجاز، حیف و میل، تلف شدن یا تغییر وضعیت است تا زمانی که تکلیف نهایی ترکه و تقسیم آن میان وراث، طلبکاران و موصی لهم مشخص شود.

مفهوم مهروموم ترکه و مهروموم ملک ورثه ای

مهروموم ترکه به معنای مهر و موم کلیه اموال متوفی، اعم از منقول (مانند پول، جواهرات، خودرو) و غیرمنقول (مانند ملک و زمین) است. اما زمانی که تمرکز بر روی اموال غیرمنقول باشد، اصطلاح مهروموم ملک ورثه ای به کار می رود. این دو اصطلاح در عمل ارتباط تنگاتنگی با یکدیگر دارند، زیرا ملک ورثه ای جزء لاینفک ترکه محسوب می شود. در واقع، مهروموم ترکه یک مفهوم گسترده تر است که شامل مهروموم ملک ورثه ای نیز می گردد.

تفاوت اساسی بین «مهروموم» و «پلمپ» نیز در ماهیت و مرجع صادرکننده دستور است. «پلمپ» معمولاً توسط مراجع اداری یا انتظامی (مانند شهرداری یا اداره اماکن) و اغلب برای اماکن تجاری، اداری، یا در موارد تخلفات بهداشتی، ایمنی، یا مالیاتی صادر می شود. اما مهروموم ترکه یا مهروموم ملک ورثه ای، یک اقدام قضایی است که توسط مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) و با هدف حفاظت از اموال متوفی در برابر وراث، طلبکاران یا اشخاص ثالث انجام می پذیرد و ماهیت حفاظتی دارد نه تنبیهی یا تخلفی.

هدف اصلی مهروموم ملک ورثه ای

این اقدام قانونی با اهداف متعددی صورت می گیرد که از جمله مهم ترین آن ها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• جلوگیری از تصرف غیرمجاز، حیف ومیل، تلف شدن یا تغییر وضعیت ملک توسط اشخاصی که ممکن است قصد سوء استفاده از موقعیت را داشته باشند.
• حفظ حقوق تمامی وراث، حتی آن دسته از وراث که در زمان فوت متوفی حضور ندارند یا هنوز سهم الارث آن ها مشخص نشده است.
• حفاظت از اموال برای وصول مطالبات طلبکاران متوفی و اطمینان از اینکه اموال پیش از پرداخت بدهی ها، دستخوش تغییر یا از بین رفتن نشود.
• تسهیل فرآیند تحریر ترکه (لیست برداری و ارزیابی اموال) و تقسیم عادلانه آن در مراحل بعدی.

دلایل رایج برای درخواست مهروموم

ورثه یا سایر ذی نفعان معمولاً در مواجهه با شرایط خاصی اقدام به درخواست مهروموم ملک ورثه ای می کنند. برخی از این دلایل عبارتند از:

• وجود اختلاف شدید بین وراث: زمانی که وراث بر سر نحوه اداره، نگهداری یا تقسیم ملک به توافق نمی رسند، مهروموم می تواند از تشدید اختلافات و آسیب به ملک جلوگیری کند.
• بیم تصرف یا انتقال ملک توسط یکی از وراث یا اشخاص دیگر: اگر نشانه هایی از قصد یکی از وراث یا فردی دیگر برای تصرف غیرقانونی، فروش، رهن، یا تغییر در وضعیت ملک وجود داشته باشد، این اقدام حفاظتی ضروری است.
• لزوم حفظ ترکه برای وصول مطالبات طلبکاران: طلبکاران متوفی برای اطمینان از اینکه اموال کافی برای پرداخت بدهی های متوفی باقی می ماند، می توانند درخواست مهروموم کنند.
• عدم حضور یا دسترسی وراث: در شرایطی که برخی از وراث در دسترس نیستند یا غایب می باشند، مهروموم به حفظ حقوق آن ها کمک می کند.

مبانی و مستندات قانونی مهروموم ملک ورثه ای

فرآیند مهروموم ملک ورثه ای در نظام حقوقی ایران بر مبنای قوانین مشخصی استوار است. آگاهی از این قوانین برای هر ذی نفعی که قصد درخواست یا پیگیری این موضوع را دارد، ضروری است.

قانون امور حسبی

قانون امور حسبی مهم ترین منبع قانونی برای مهروموم ترکه و ملک ورثه ای محسوب می شود. مواد 162 تا 205 این قانون، به طور مفصل به امور مربوط به ترکه، از جمله مهروموم و رفع مهروموم، پرداخته اند. برخی از مواد کلیدی عبارتند از:

• ماده 162: امور راجع به ترکه را تعریف می کند و مهروموم و تحریر ترکه را جزو اقدامات حفاظتی برای رساندن ترکه به صاحبان حقوق می داند.
• ماده 166: به بیان شرایطی می پردازد که در آن می توان درخواست مهروموم ترکه را مطرح کرد.
• ماده 167: به تفصیل اشخاص ذی نفعی که می توانند درخواست مهروموم کنند را معرفی می کند.
• ماده 176: جزئیات مربوط به صورت مجلس مهروموم را مشخص می کند و مواردی که باید در آن ذکر شود را برمی شمارد.

این قانون به وضوح نشان می دهد که مهروموم یک اقدام پیشگیرانه و حفاظتی است که با هدف جلوگیری از تضییع اموال متوفی و تضمین حقوق ذی نفعان صورت می گیرد.

قانون مدنی

قانون مدنی نیز به طور غیرمستقیم و در خصوص مباحث مربوط به ارث، مالکیت مشاع و نحوه اداره اموال مشترک، با مهروموم ملک ورثه ای مرتبط است. این قانون، چارچوب کلی ارث بری و حقوق مالکین مشاع را تعیین می کند و از آنجا که ملک ورثه ای اغلب به صورت مشاع میان وراث قرار می گیرد، مواد قانون مدنی در درک بهتر حقوق وراث و لزوم حفاظت از اموال مشترک، یاری دهنده است.

قانون شورای حل اختلاف

با تصویب قانون شورای حل اختلاف، صلاحیت رسیدگی به بسیاری از امور مربوط به ترکه، از جمله درخواست مهروموم ملک ورثه ای، به این شوراها واگذار شده است. این موضوع به دلیل ماهیت فوری و حفاظتی این درخواست ها و لزوم رسیدگی سریع تر به آن هاست. بنابراین، در حال حاضر، مرجع اصلی برای طرح این درخواست، شورای حل اختلاف محل است.

اشخاص ذی نفع در درخواست مهروموم ملک ورثه ای

درخواست مهروموم ملک ورثه ای توسط هر کسی قابل ارائه نیست و تنها افراد و نهادهای خاصی که به طور مستقیم یا غیرمستقیم با ترکه متوفی ارتباط حقوقی دارند، می توانند این درخواست را مطرح کنند. این اشخاص ذی نفع به شرح زیر هستند:

ورثه متوفی

هر یک از وراث قانونی متوفی، صرف نظر از سهم الارث خود، حق دارند درخواست مهروموم ترکه و از جمله ملک ورثه ای را ارائه دهند. این ورثه شامل:

• ورثه طبقات ارث: شامل همسر، فرزندان، پدر و مادر، نوادگان، خواهر و برادر، عمو و عمه، دایی و خاله (و فرزندان آن ها) و هر کسی که بر اساس قانون مدنی، جزء وراث قانونی متوفی محسوب می شود.
• نمایندگان قانونی وراث: در صورتی که وراث صغیر، مجنون، یا غایب باشند، نماینده قانونی آن ها مانند ولی قهری (پدر و جد پدری)، قیم، یا وصی منصوب از طرف دادگاه، می تواند این درخواست را مطرح کند.

نکته مهم اینجاست که برای درخواست مهروموم، نیاز به توافق تمامی وراث نیست. حتی اگر فقط یک نفر از وراث نگران تضییع اموال باشد، می تواند این درخواست را به تنهایی ارائه دهد.

موصی له

موصی له به کسی گفته می شود که وصیت نامه ای به نفع او تنظیم شده است. اگر وصیت متوفی شامل بخشی از ملک ورثه ای یا مال غیرمنقول به صورت مشاع (مثلاً یک سوم از خانه) باشد، موصی له برای حفظ سهم خود می تواند درخواست مهروموم را به مرجع صالح ارائه دهد.

طلبکاران متوفی

طلبکاران نیز برای اطمینان از حفظ اموال متوفی جهت وصول مطالبات خود، می توانند درخواست مهروموم ترکه را مطرح کنند. اما این حق با شرایطی همراه است:

• طلب باید مستند باشد: به این معنا که طلبکار باید مدارک محکمه پسندی دال بر طلب خود داشته باشد؛ مثلاً سند رسمی (مانند سند اجاره، سند رهنی، چک، سفته) یا حکم قطعی دادگاه.
• عدم وجود رهن یا تامین دیگر: اگر برای طلب مورد نظر، اموال دیگری به رهن گذاشته شده یا تضمین دیگری برای پرداخت آن وجود داشته باشد، امکان درخواست مهروموم محدود می شود. هدف از مهروموم، حفظ اموالی است که برای طلبکار بدون پشتوانه مانده است.

وصی معین شده از طرف متوفی

گاهی متوفی در زمان حیات خود، شخصی را به عنوان وصی برای اداره اموال یا انجام امور پس از فوت تعیین می کند. این وصی نیز، با هدف اجرای وصایای متوفی و حفظ اموال، می تواند درخواست مهروموم ملک ورثه ای را به مراجع قضایی ارائه دهد.

موارد اقدام خودکار مراجع قضایی

در برخی شرایط خاص، حتی بدون درخواست اشخاص ذی نفع، مراجع قضایی (مانند دادستان یا رئیس شورای حل اختلاف) می توانند رأساً اقدام به مهروموم ترکه کنند. این موارد بیشتر در شرایطی رخ می دهد که:

• شخصی در محلی مانند خانه استیجاری یا هتل فوت کرده باشد و کسی برای حفظ اموال او حضور نداشته باشد.
• اموال دولتی یا عمومی به صورت امانت نزد متوفی باشد و خطر تضییع آن ها وجود داشته باشد.
• در صورتی که ذی نفعان درخواست ندهند و اقدامات فوری برای حفظ ترکه لازم باشد.

«حقوق قانونی هر یک از ورثه، به اندازه ای نزد قانون اهمیت دارد که ضمن قانون امور حسبی، جزئیات مربوط به امور راجع به ترکه متوفی، به صورت کاملا دقیق، ذکر شده است.»

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست مهروموم ملک ورثه ای

شناخت مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به درخواست مهروموم ملک ورثه ای، یکی از اولین و حیاتی ترین گام ها در این فرآیند است. طرح درخواست در مرجع اشتباه می تواند منجر به اطاله دادرسی و از دست رفتن زمان شود.

شورای حل اختلاف

بر اساس قوانین جاری، شورای حل اختلاف صلاحیت عام و اصلی در رسیدگی به امور مربوط به ترکه، از جمله مهروموم ترکه را دارد. این واگذاری صلاحیت به شوراها با هدف تسریع در رسیدگی به پرونده های مربوط به ترکه و کاهش حجم کار محاکم دادگستری صورت گرفته است. بنابراین، در حال حاضر، تمامی درخواست های مهروموم ملک ورثه ای باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و خطاب به شورای حل اختلاف مربوطه ارائه شود.

تعیین صلاحیت محلی

علاوه بر تعیین مرجع کلی (شورای حل اختلاف)، تشخیص صلاحیت محلی نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. ماده ۱۶۹ قانون امور حسبی و ماده ۳ قانون شوراهای حل اختلاف در این خصوص تعیین تکلیف کرده اند:

1. محل آخرین اقامتگاه متوفی: اگر متوفی در ایران دارای اقامتگاه مشخصی بوده باشد، شورای حل اختلافی که در حوزه قضایی آن اقامتگاه قرار دارد، صالح به رسیدگی است.
2. محل وقوع ملک ورثه ای: در صورتی که متوفی در ایران اقامتگاه مشخصی نداشته باشد، یا اموال او در حوزه های قضایی مختلف واقع شده باشد، شورای حل اختلافی که ملک ورثه ای (یا هر قسمت از ترکه) در حوزه آن واقع شده، صلاحیت رسیدگی به درخواست مهروموم را خواهد داشت. اگر چندین ملک در حوزه های مختلف وجود داشته باشد، شورایی صلاحیت دارد که قبل از سایرین اقدام کرده است. این امر به دلیل ماهیت فوری و حفاظتی مهروموم است تا هرچه سریع تر از تضییع اموال جلوگیری شود.

به عنوان مثال، اگر متوفی در شهر تهران فوت کرده و آخرین اقامتگاه او نیز در تهران بوده باشد، اما ملک ورثه ای در اصفهان قرار داشته باشد، شورای حل اختلاف اصفهان برای مهروموم ملک صلاحیت رسیدگی خواهد داشت.

مراحل گام به گام درخواست و اجرای مهروموم ملک ورثه ای

فرآیند درخواست و اجرای مهروموم ملک ورثه ای دارای مراحل مشخصی است که نیازمند دقت و آگاهی از جزئیات قانونی است. طی کردن صحیح این مراحل، می تواند به حفظ حقوق ذی نفعان و تسریع در روند کار کمک شایانی کند.

گام اول: جمع آوری مدارک لازم

قبل از هر اقدامی، متقاضی باید مدارک مورد نیاز را به دقت جمع آوری نماید. این مدارک شامل موارد زیر است:

• گواهی فوت متوفی: سند رسمی که تاریخ و علت فوت را تأیید می کند.
• شناسنامه و کارت ملی متقاضی: برای احراز هویت درخواست کننده یا وکیل قانونی او.
• اسناد مالکیت ملک ورثه ای: شامل سند رسمی تک برگ، سند مشاعی، بنچاق، یا قولنامه معتبر که مالکیت متوفی بر ملک را نشان دهد.
• گواهی انحصار وراثت (در صورت صدور): گرچه برای درخواست مهروموم الزامی نیست، اما در صورت وجود، به تسریع روند کمک می کند و وراث قانونی را مشخص می نماید.
• مدارک اثبات سمت ذی نفع: برای طلبکاران، سند رسمی طلب یا حکم قطعی دادگاه؛ برای موصی لهم، وصیت نامه معتبر؛ و برای قیم یا وصی، حکم قیمومت یا وصایت.
• آدرس دقیق و مشخصات کامل ملک: شامل پلاک ثبتی، نشانی کامل و توصیف ملک.

گام دوم: تنظیم و تقدیم دادخواست مهروموم ترکه

پس از جمع آوری مدارک، مرحله بعدی تنظیم و تقدیم دادخواست مهروموم ترکه (با تمرکز بر ملک ورثه ای) است. این دادخواست باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به شورای حل اختلاف صالح ارسال شود.

1. نحوه نگارش دادخواست:
   • خواهان: مشخصات کامل متقاضی (نام، نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس).
   • خوانده: معمولاً سایر وراث که با درخواست مهروموم مخالف هستند یا ممکن است اقدام به تصرف کنند. (در صورت عدم وجود خوانده مشخص، می توان به صورت بدون خوانده نیز طرح دعوا کرد.)
   • خواسته: «درخواست صدور قرار مهروموم ترکه متوفی (با ذکر مشخصات کامل) و به طور خاص مهروموم ملک ورثه ای (با ذکر پلاک ثبتی و آدرس دقیق)».
   • دلایل و مستندات: شرح دقیق دلایل درخواست (مثلاً بیم تصرف، اختلاف وراث، عدم حضور برخی ورثه، لزوم حفظ ترکه برای طلبکاران) به همراه مدارک پیوست شده.
2. ذکر دلایل متقن برای درخواست: ارائه توضیحات روشن و مستدل در خصوص چرایی نیاز به مهروموم، از جمله تهدیدات احتمالی برای ملک یا اختلافاتی که می تواند به آن آسیب برساند، بسیار مهم است.

گام سوم: بررسی دادخواست در شورای حل اختلاف و صدور قرار مهروموم

پس از تقدیم دادخواست، شورای حل اختلاف آن را بررسی می کند. به دلیل ماهیت حفاظتی و فوری مهروموم، معمولاً رسیدگی به این درخواست ها با سرعت انجام می شود. در برخی موارد، حتی ممکن است بدون نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی، قرار مهروموم صادر شود، به خصوص اگر دلایل ارائه شده واضح و خطر تضییع اموال قریب الوقوع باشد.

گام چهارم: اجرای قرار مهروموم توسط مأموران

پس از صدور قرار مهروموم، نوبت به مرحله اجرا می رسد. مأموران اجرای شورا، یا مأموران نیروی انتظامی با همکاری مأمور ابلاغ، به محل ملک ورثه ای مراجعه کرده و اقدام به مهروموم آن می نمایند.

1. تهیه دقیق صورت مجلس مهروموم: ماده 176 قانون امور حسبی به دقت مواردی که باید در صورت مجلس ذکر شود را تشریح کرده است. این صورت مجلس یک سند رسمی و بسیار مهم است و باید شامل موارد زیر باشد:
   • تاریخ و علت مهروموم: درج دقیق زمان و دلیل اقدام.
   • مشخصات متقاضی و افراد حاضر: نام و مشخصات درخواست کننده، وراث حاضر، شهود، و نگهبان (در صورت تعیین).
   • تعیین دقیق محل مهروموم: مشخص کردن اینکه کدام قسمت از ملک (مثلاً درب ورودی، اتاقی خاص، یا صندوق) مهروموم شده است.
   • توصیف اجمالی اشیای موجود: در صورتی که برخی اشیاء در ملک وجود دارند و امکان مهروموم کردن تک تک آن ها نیست، باید توصیف اجمالی از آن ها در صورت مجلس درج شود.
   • معرفی و تعیین نگهبان: در صورت لزوم، شخصی به عنوان نگهبان برای ملک مهروموم شده تعیین می شود. این نگهبان می تواند از سوی دادرس یا با معرفی اشخاص ذی نفع انتخاب شود.
   • اخذ اقرار کتبی: از ساکنین یا متصرفین ملک مبنی بر اینکه چیزی از اموال متوفی را مخفی یا خارج نکرده اند. این اقرار با قید التزام و امضا صورت می گیرد.
2. استثنائات مهروموم:
   • اثاث البیت ضروری برای زندگی خانواده متوفی، از مهروموم مستثنی هستند.
   • اگر در حین مهروموم، وصیت نامه ای یافت شود، آن را مهروموم کرده و به دادگاه صالح ارسال می کنند.
   • اشیائی که متعلق به غیر تشخیص داده شوند، پس از احراز مالکیت به صاحبشان مسترد خواهند شد.

هزینه های قانونی مهروموم ملک ورثه ای

درخواست و اجرای مهروموم ملک ورثه ای، مانند هر فرآیند حقوقی دیگری، مستلزم پرداخت هزینه هایی است. آگاهی از این هزینه ها به ذی نفعان کمک می کند تا با آمادگی بیشتری اقدام کنند.

انواع هزینه ها

1. هزینه دادرسی: این هزینه برای طرح دادخواست به شورای حل اختلاف پرداخت می شود و معمولاً برای درخواست های غیرمالی در شورا، مبلغ ثابتی است که هر ساله توسط قوه قضائیه اعلام می شود.
2. هزینه کارشناسی: در صورتی که برای ارزیابی دقیق ملک یا اموال داخل آن، نیاز به نظر کارشناس رسمی دادگستری باشد، هزینه کارشناسی نیز به هزینه ها اضافه خواهد شد.
3. هزینه اجرای قرار: این هزینه مربوط به مأموران اجرایی شورای حل اختلاف یا نیروی انتظامی است که برای اجرای فیزیکی مهروموم به محل ملک مراجعه می کنند.
4. حق الوکاله وکیل: در صورت استفاده از وکیل متخصص برای پیگیری پرونده، حق الوکاله وکیل نیز به هزینه ها اضافه می شود که بسته به تعرفه وکالت و توافق با وکیل متغیر است.

نحوه پرداخت و عودت هزینه ها

ابتدا، شخص متقاضی مهروموم باید این هزینه ها را پرداخت کند. اما در صورتی که حقانیت درخواست کننده در مراحل بعدی پرونده (مثلاً در تحریر ترکه یا تقسیم ارث) اثبات شود و این هزینه ها به عنوان دیون ممتاز متوفی شناخته شوند، می توانند از ترکه متوفی کسر شده و به درخواست کننده عودت داده شوند.

جدول تخمینی هزینه ها در سال 1403

توجه داشته باشید که ارقام زیر صرفاً تخمینی بوده و ممکن است در زمان اجرا تغییر کنند. برای اطلاعات دقیق تر، لازم است به تعرفه های رسمی قوه قضائیه و کانون وکلا مراجعه شود.

عنوان هزینه	میزان تخمینی (تومان)	توضیحات
هزینه دادرسی	50,000 – 150,000	برای طرح دادخواست در شورای حل اختلاف (غیرمالی)
هزینه کارشناسی	1,000,000 – 5,000,000	در صورت نیاز به ارزیابی ملک یا اموال (بسته به ارزش ملک)
هزینه اجرای قرار	200,000 – 500,000	مربوط به مأموران اجرا
حق الوکاله وکیل	توافقی	بسته به پرونده و توافق با وکیل متخصص

نمونه دادخواست مهروموم ملک ورثه ای

تنظیم دادخواست مهروموم ملک ورثه ای به شکل صحیح و با رعایت نکات حقوقی از اهمیت بالایی برخوردار است. یک دادخواست دقیق و مستدل، روند رسیدگی را تسهیل می کند. در ادامه یک نمونه کلی از دادخواست ارائه شده است:

بسمه تعالی
ریاست محترم شورای حل اختلاف [نام شهرستان/بخش مربوطه]

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی متقاضی]
نام پدر: [نام پدر متقاضی]
شماره ملی: [شماره ملی متقاضی]
آدرس: [آدرس کامل و دقیق خواهان]

خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی سایر وراث یا اشخاص مرتبط، در صورت وجود]
نام پدر: [نام پدر خوانده]
شماره ملی: [شماره ملی خوانده]
آدرس: [آدرس کامل و دقیق خوانده (در صورت عدم اطلاع، ذکر نامشخص)]
(در صورت عدم وجود خوانده مشخص، این قسمت حذف می شود و در ستون خوانده، بدون خوانده قید می گردد.)

خواسته:
درخواست صدور قرار مهروموم ترکه مرحوم [نام و نام خانوادگی متوفی] و به طور خاص مهروموم ملک ورثه ای با مشخصات زیر:
پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی]، واقع در [آدرس دقیق ملک: خیابان، کوچه، پلاک]

دلایل و مستندات:
1. گواهی فوت شماره [شماره گواهی فوت] مورخ [تاریخ فوت] مرحوم [نام و نام خانوادگی متوفی].
2. شناسنامه و کارت ملی خواهان به شماره [شماره ملی].
3. اسناد مالکیت ملک ورثه ای شامل [نوع سند: سند رسمی/قولنامه معتبر] به شماره [شماره سند] یا پلاک ثبتی [شماره].
4. [ذکر دلیل سمت خواهان، مثلاً گواهی انحصار وراثت شماره... یا رابطه نسبی/سببی با متوفی].
5. [ذکر دلایل متقن برای درخواست مهروموم، مثلاً بیم تصرف و حیف ومیل اموال توسط احد از وراث یا اشخاص دیگر / وجود اختلافات شدید میان وراث بر سر نحوه اداره ملک / لزوم حفظ ترکه برای وصول مطالبات طلبکاران (با ارائه سند طلب)]
6. [استشهادیه محلی در صورت لزوم برای اثبات خطر تضییع].

شرح درخواست:
احتراماً به استحضار می رساند، مرحوم [نام و نام خانوادگی متوفی] در تاریخ [تاریخ فوت] فوت نموده اند. ایشان دارای [نوع ملک: مثلاً یک باب منزل مسکونی] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس دقیق ملک] می باشند که پس از فوت ایشان، این ملک به عنوان بخشی از ترکه، به وراث تعلق گرفته است.
اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان]، به عنوان [سمت خواهان: مثلاً فرزند/همسر/طلبکار] متوفی، با توجه به [ذکر دقیق دلایل نیاز به مهروموم، مثلاً وجود اختلافات جدی بین وراث بر سر این ملک / مشاهده اقداماتی از سوی [نام شخص/اشخاص] که بیم تصرف یا حیف ومیل ملک می رود / ضرورت حفظ اموال متوفی برای پرداخت دیون و وصایای ایشان]، تقاضای صدور قرار فوری مهروموم ملک ورثه ای مذکور را دارم تا از هرگونه تصرف غیرمجاز و تضییع حقوق ذی نفعان جلوگیری به عمل آید.
با تقدیم احترام،
[نام و نام خانوادگی خواهان]
[امضاء]

توضیح هر بخش از دادخواست:

• خواهان: اطلاعات کامل درخواست کننده.
• خوانده: در امور حسبی، ممکن است خوانده مشخصی وجود نداشته باشد و درخواست متوجه دادگاه باشد. اما در صورت وجود ورثه ای که قصد تصرف یا مخالفت دارد، می توان نام او را ذکر کرد.
• خواسته: باید به وضوح بیان شود که درخواست مهروموم ترکه و مشخصاً ملک ورثه ای با پلاک ثبتی و آدرس معین است.
• دلایل و مستندات: فهرستی از تمامی مدارک و مستندات قانونی که ادعای شما را اثبات می کند.
• شرح درخواست: توضیحی جامع و مستدل در خصوص علت درخواست مهروموم و خطرات احتمالی که ملک را تهدید می کند.

رفع مهروموم ملک ورثه ای: شرایط و مراحل

همان طور که مهروموم ملک ورثه ای با هدف حفاظت انجام می شود، پس از مرتفع شدن دلایل آن، می توان برای رفع مهروموم اقدام کرد. این فرآیند نیز دارای شرایط و مراحل خاص خود است.

چه کسانی می توانند درخواست رفع مهروموم را بدهند؟

اشخاصی که حق درخواست رفع مهروموم را دارند، عموماً همان اشخاص ذی نفعی هستند که می توانستند درخواست مهروموم را مطرح کنند؛ یعنی:

• هر یک از وراث قانونی متوفی یا نماینده قانونی آن ها.
• موصی له (در صورتی که وصیت به جزء مشاع از ملک شده باشد).
• طلبکاران متوفی (در صورت پرداخت طلب یا تامین آن).
• وصی معین شده از طرف متوفی.

شرایط قانونی رفع مهروموم

برای اینکه دستور رفع مهروموم صادر شود، معمولاً لازم است شرایط زیر محقق شده باشد:

1. صدور گواهی انحصار وراثت: باید وراث قانونی متوفی و سهم الارث هر یک به طور رسمی مشخص شده باشد.
2. انجام تحریر ترکه: کلیه اموال و دیون متوفی باید لیست برداری و ارزیابی شده باشد تا ارزش واقعی ترکه مشخص شود.
3. توافق کلیه وراث برای اداره یا تقسیم ترکه: اگر وراث بر سر نحوه اداره یا تقسیم ملک به توافق برسند و یا نیاز به مهروموم برای آن ها رفع شود، این شرط محقق می شود.
4. پرداخت دیون و وصایای متوفی: پس از تعیین تکلیف دیون و وصایا و پرداخت آن ها از محل ترکه، دیگر لزومی به مهروموم برای حفظ حقوق طلبکاران یا موصی لهم نخواهد بود.
5. رفع علتی که موجب مهروموم شده است: مثلاً اگر علت مهروموم اختلافات شدید بوده، اکنون این اختلافات مرتفع شده باشد.

مراحل درخواست و صدور دستور رفع مهروموم

مراحل درخواست رفع مهروموم نیز مشابه درخواست مهروموم است:

1. تنظیم دادخواست رفع مهروموم: ذی نفع باید دادخواستی با عنوان «درخواست رفع مهروموم ترکه» تنظیم کرده و دلایل خود را برای رفع مهروموم (مانند تحقق شرایط فوق) در آن ذکر کند.
2. تقدیم به مرجع صالح: دادخواست باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به همان شورای حل اختلافی که دستور مهروموم را صادر کرده بود، تقدیم شود.
3. بررسی مدارک و صدور دستور: شورای حل اختلاف مدارک و دلایل را بررسی کرده و در صورت احراز شرایط، دستور رفع مهروموم را صادر می کند.
4. اجرای دستور توسط مأموران و تهیه صورت مجلس رفع مهروموم: مأموران مربوطه به محل ملک مراجعه کرده، مهروموم را برداشته و صورت مجلس رفع مهروموم را تهیه می کنند. این صورت مجلس نیز باید با دقت تنظیم شده و تمامی جزئیات برداشتن مهروموم در آن ذکر شود.

عواقب شکستن مهروموم بدون مجوز قانونی

شکستن یا فک مهروموم بدون کسب مجوز قانونی از مراجع قضایی، یک جرم محسوب می شود و عواقب قانونی جدی دارد. بر اساس ماده 543 قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات)، هر کس مهر یا پلمپ اموال یا محلی را که به حکم یا امر مراجع قضایی یا اداری مهر یا پلمپ شده است، بشکند یا محو نماید، به حبس از سه ماه تا دو سال محکوم خواهد شد. بنابراین، هیچ کس، حتی وراث، حق ندارد بدون دستور قضایی، اقدام به فک مهروموم کند.

نکات کاربردی و اشتباهات رایج در فرآیند مهروموم ملک ورثه ای

پیگیری پرونده های مربوط به مهروموم ملک ورثه ای، می تواند با چالش ها و پیچیدگی هایی همراه باشد. آگاهی از نکات کاربردی و پرهیز از اشتباهات رایج، می تواند به ذی نفعان در رسیدن به نتیجه مطلوب کمک کند.

اهمیت سرعت عمل

در بسیاری از موارد، احساس خطر تصرف غیرمجاز یا حیف ومیل اموال توسط سایر وراث یا اشخاص دیگر، موجب درخواست مهروموم می شود. در چنین شرایطی، سرعت عمل از اهمیت بالایی برخوردار است. تأخیر در درخواست مهروموم می تواند فرصت را برای متصرفین فراهم آورد تا اقداماتی انجام دهند که جبران آن ها دشوار باشد. بنابراین، به محض احساس خطر، اقدام فوری برای مهروموم توصیه می شود.

اختلافات وراث

اختلافات وراث از شایع ترین دلایل درخواست مهروموم ملک ورثه ای است. گاهی اوقات، یکی از وراث با درخواست مهروموم مخالفت می کند یا از همکاری در فرآیند قانونی سر باز می زند. در این مواقع، باید دانست که نیازی به رضایت یا توافق همه وراث نیست و هر یک از وراث یا اشخاص ذی نفع می تواند به تنهایی این درخواست را مطرح کند. شورای حل اختلاف بر اساس دلایل ارائه شده، رأساً تصمیم گیری خواهد کرد.

سکونت یکی از وراث در ملک ورثه ای

یکی از پرسش های رایج این است که اگر یکی از وراث در ملک ورثه ای سکونت داشته باشد، تکلیف چیست؟ مهروموم ملک ورثه ای به معنای مسدود کردن درب ورودی و جلوگیری از هرگونه دسترسی به ملک است. این اقدام شامل فرد ساکن در ملک نیز می شود. اگر ورثه ای بدون رضایت سایر وراث در ملک مشاع سکونت داشته باشد، ممکن است لازم باشد علاوه بر مهروموم، برای تخلیه یا خلع ید او نیز دادخواست مجزا به دادگاه ارائه شود. مهروموم صرفاً یک اقدام حفاظتی است و به معنای سلب حق سکونت نیست؛ اما می تواند دسترسی به ملک را موقتاً محدود کند.

حفظ و نگهداری اسناد و مدارک

حفظ و نگهداری تمامی اسناد و مدارک مرتبط با ملک (سند مالکیت، بنچاق، قولنامه)، گواهی فوت، شناسنامه و کارت ملی متوفی و ورثه، و هرگونه سندی که وضعیت ترکه و رابطه شما با متوفی را اثبات می کند، از اهمیت حیاتی برخوردار است. این مدارک، پایه های اصلی دادخواست شما را تشکیل می دهند و نقص در آن ها می تواند روند رسیدگی را با کندی مواجه کند.

نقش وکیل متخصص

با توجه به پیچیدگی های حقوقی مربوط به امور ارث و املاک، مشاوره و استفاده از خدمات وکیل متخصص در این زمینه بسیار توصیه می شود. وکیل می تواند شما را در جمع آوری مدارک، تنظیم دادخواست، پیگیری مراحل قانونی و ارائه دفاعیات لازم یاری کند و از بروز اشتباهاتی که می تواند هزینه بر باشد، جلوگیری نماید.

«برای همگام شدن با پیشرفت های جدید در دنیای فناوری حقوقی، شرکت ها باید نگاهی دوباره به زیرساخت های خود بیندازند و از مشاوره متخصصان بهره گیرند.»

تفاوت تحریر ترکه و مهروموم

گرچه مهروموم و تحریر ترکه هر دو از امور مربوط به ترکه هستند و هدف حفاظت از اموال متوفی را دنبال می کنند، اما تفاوت هایی با یکدیگر دارند:

• مهروموم: یک اقدام فوری و حفاظتی است که دسترسی به اموال را مسدود می کند تا از تصرف یا از بین رفتن آن ها جلوگیری شود. این مرحله قبل از هرگونه لیست برداری و ارزیابی انجام می گیرد.
• تحریر ترکه: به معنای لیست برداری دقیق از تمامی اموال، مطالبات و بدهی های متوفی است. در این مرحله، ارزش اموال برآورد می شود. تحریر ترکه معمولاً پس از مهروموم و یا همزمان با رفع مهروموم صورت می گیرد و هدف آن، مشخص کردن دقیق وضعیت مالی متوفی برای تقسیم ارث است.

نتیجه گیری

مهروموم ملک ورثه ای، ابزاری قدرتمند و حیاتی در نظام حقوقی ایران برای حفظ حقوق وراث، طلبکاران و موصی لهم است. این فرآیند با هدف جلوگیری از هرگونه تصرف غیرمجاز، حیف ومیل یا آسیب به اموال متوفی، به ویژه املاک، صورت می گیرد. از لحظه فوت متوفی و در صورت احساس خطر، اقدام به موقع برای درخواست مهروموم می تواند از بسیاری از مشکلات و اختلافات بعدی جلوگیری کند. شناخت دقیق مبانی قانونی، اشخاص ذی نفع، مرجع صالح (شورای حل اختلاف) و مراحل گام به گام درخواست و اجرای مهروموم، برای تمامی ذی نفعان امری ضروری است. همچنین آگاهی از هزینه های مربوطه و شرایط رفع مهروموم، به تکمیل این فرآیند قانونی کمک شایانی می کند. با توجه به پیچیدگی های حقوقی و اهمیت حفظ حقوق، توصیه اکید می شود که در هر مرحله از این فرآیند، از مشاوره حقوقی تخصصی با وکلای مجرب در امور ارث و املاک بهره مند شوید.