نمونه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک حق قانونی هر مالکی است که ملکش بدون اجازه یا پس از اتمام قرارداد قانونی توسط دیگری استفاده شده است. این حق به مالک اجازه می دهد تا خسارت ناشی از عدم بهره برداری از ملک خود را جبران کند و قدمی مهم در استیفای حقوق خود بردارد.

تصور کنید که سال ها برای خرید ملکی تلاش کرده اید، اما ناگهان متوجه می شوید که شخصی بدون هیچ مجوزی، آن را در تصرف خود گرفته است. یا شاید ملکتان را به شخصی اجاره داده اید و پس از اتمام مدت اجاره، مستأجر حاضر به تخلیه نیست. در هر دو حالت، این احساس ناخوشایند سلب اختیار و تضییع حقوق، می تواند بسیار آزاردهنده باشد. در چنین شرایطی، قانون به کمک شما می آید و ابزاری قدرتمند به نام «مطالبه اجرت المثل ایام تصرف» را در اختیار شما قرار می دهد تا بتوانید حق از دست رفته خود را بازپس بگیرید. این فرایند حقوقی، نه تنها جبران خسارت مالی است، بلکه گام مهمی در تأمین آرامش خاطر و بازگرداندن حاکمیت شما بر دارایی تان محسوب می شود. آگاهی از مراحل و چگونگی تنظیم یک دادخواست دقیق و صحیح، می تواند نقشه راه شما در این مسیر باشد.

چرا مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک یک حق قانونی مهم است؟

در جامعه ای که بر پایه مالکیت خصوصی استوار است، احترام به حقوق افراد بر اموالشان از اهمیت ویژه ای برخوردار است. زمانی که ملک یک شخص، بدون اذن و رضایت او یا به صورت غیرقانونی توسط فرد دیگری تصرف می شود، نه تنها حق مالکیت تضییع می گردد، بلکه مالک از منافع و بهره برداری مشروع از مال خود نیز محروم می ماند. این محرومیت، از دیدگاه حقوقی، مستلزم جبران خسارت است. اجرت المثل ایام تصرف، دقیقاً به همین منظور تعریف شده است؛ تا به مالک امکان دهد ارزش استفاده ای را که متصرف غیرقانونی از ملک او برده است، مطالبه نماید. این ابزار قانونی، تنها یک مکانیزم برای دریافت وجه نیست، بلکه تأکیدی بر اصل عدالت و حمایت از حقوق مالکیت در نظام قضایی کشور است.

اگر در چنین موقعیتی قرار بگیرید، ممکن است احساس ناتوانی و ناامیدی به سراغتان بیاید. اما قانون، مسیر روشنی را برای شما ترسیم کرده است. مطالبه اجرت المثل، به شما این امکان را می دهد که با اتکا به موازین حقوقی، نه تنها جبران مالی شوید، بلکه نشان دهید که هیچ کس حق ندارد بدون مجوز از دارایی شما بهره برداری کند. این اقدام، به مثابه بازپس گیری حاکمیت شما بر ملک و زندگی تان است. در این مسیر، آشنایی با جزئیات حقوقی و نحوه تنظیم دادخواست، می تواند به شما در احقاق حق به بهترین شکل ممکن یاری رساند و تجربه ای از بازپس گیری کنترل را برایتان به ارمغان آورد.

درک مفاهیم کلیدی: اجرت المثل ایام تصرف چیست؟

مفهوم اجرت المثل ایام تصرف

«اجرت المثل ایام تصرف» به معنای ارزش منافعی است که یک فرد، بدون رضایت مالک و بدون وجود یک قرارداد قانونی، از ملک دیگری کسب کرده است. به عبارت ساده تر، اگر کسی از ملک شما استفاده کند، بدون آنکه اجازه ای از شما داشته باشد و یا قراردادی میان شما بسته شده باشد، باید مبلغی را بابت این استفاده به شما بپردازد. این مبلغ، نه بر اساس یک توافق قبلی (چون قراردادی وجود نداشته)، بلکه بر مبنای عرف و نظر کارشناس تعیین می شود؛ یعنی کارشناس بررسی می کند که اگر قرار بود این ملک در آن بازه زمانی اجاره داده شود، چقدر ارزش اجاره ای داشت. این مفهوم، ریشه در قواعد عدالت و انصاف حقوقی دارد که هیچ کس نباید از مال دیگری بدون عوض، منتفع شود.

این وضعیت می تواند در سناریوهای مختلفی رخ دهد. برای مثال، ممکن است همسایه شما بخشی از ملک شما را تصرف کرده و در آن ساخت وساز کرده باشد، یا پس از اتمام یک قرارداد اجاره، مستأجر از تخلیه ملک خودداری کند. در تمام این موارد، تا زمانی که تصرف به صورت غیرمجاز ادامه دارد، مالک حق دارد اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه نماید. هدف این مطالبه، جبران ضرر و زیانی است که به دلیل از دست دادن فرصت بهره برداری از ملک، به مالک وارد شده است. این جبران خسارت، به شما کمک می کند تا احساس کنید حقوق و دارایی هایتان در برابر بی عدالتی ها محافظت می شوند.

تفاوت اجرت المثل با اجرت المسمی

در نظام حقوقی، دو مفهوم اجرت المثل و اجرت المسمی وجود دارند که هرچند هر دو به معنای بهای استفاده از منافع مال هستند، اما از جهات اساسی با یکدیگر تفاوت دارند. درک این تفاوت، برای تشخیص نوع دعوا و مسیر قانونی پیش رو بسیار حیاتی است.

اجرت المسمی، به آن مبلغی اطلاق می شود که طرفین یک قرارداد (مانند اجاره نامه) بر سر آن توافق کرده اند. این اجرت از پیش تعیین شده، مشخص و مورد توافق است و به محض انعقاد قرارداد، طرفین ملزم به رعایت آن می شوند. به عنوان مثال، اگر ملک خود را به مدت یک سال با اجاره بهای ماهانه X تومان اجاره دهید، این X تومان، اجرت المسمی است. در اینجا، اراده طرفین و مفاد قرارداد، پایه و اساس پرداخت است.

در مقابل، اجرت المثل زمانی مطرح می شود که هیچ قرارداد یا توافق قبلی مبنی بر تعیین اجاره بها وجود نداشته باشد، اما شخصی از مال دیگری منتفع شده باشد. در این حالت، مبلغی که باید پرداخت شود، نه بر اساس اراده قبلی طرفین، بلکه بر اساس عرف و نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد. همانطور که پیشتر اشاره شد، اگر مستأجر پس از اتمام مدت اجاره بدون رضایت مالک در ملک بماند، یا فردی بدون اجازه، ملکی را تصرف کند، مطالبه اجرت المثل مطرح می شود. جدول زیر می تواند این تفاوت ها را به وضوح نمایش دهد:

ویژگی	اجرت المثل	اجرت المسمی
منشاء تعهد	عدم وجود قرارداد یا اذن مالک، تصرف غاصبانه یا پس از پایان اذن/قرارداد	توافق و قرارداد قبلی (مانند اجاره نامه)
نحوه تعیین مبلغ	بر اساس عرف و نظر کارشناس رسمی دادگستری (ارزش اجاره ای مشابه)	مبلغ از پیش تعیین شده در قرارداد
زمان اعمال	زمانی که تصرف بدون مجوز یا پس از انقضای مجوز ادامه دارد	در طول مدت اعتبار قرارداد
هدف	جبران خسارت ناشی از تضییع حق انتفاع مالک	پرداخت بهای توافق شده بابت انتفاع از مال

بررسی ید امانی و ید غاصبانه: تأثیر آن بر مطالبه

مفاهیم ید امانی و ید غاصبانه در حقوق ایران، نقش بسیار مهمی در تعیین امکان مطالبه اجرت المثل ایام تصرف دارند. درک این دو مفهوم، به شما کمک می کند تا وضعیت حقوقی تصرف ملک خود را به درستی شناسایی کنید و بدانید که آیا حق مطالبه اجرت المثل را دارید یا خیر.

ید امانی (تصرف با اذن یا قرارداد): زمانی که یک شخص، ملکی را با اجازه مالک یا به موجب یک قرارداد قانونی (مانند اجاره نامه یا عقد عاریه) در تصرف خود دارد، تصرف او ید امانی محسوب می شود. در این حالت، متصرف امین شناخته می شود و تا زمانی که اذن یا قرارداد برقرار است، تصرف او قانونی است. برای مثال، مستأجری که در طول مدت اجاره در ملک شما ساکن است، تصرفی امانی دارد. در این وضعیت، او اجرت المسمی (اجاره بهای توافقی) را می پردازد و مسئولیتی بابت اجرت المثل ندارد، مگر اینکه سوء استفاده یا تعدی و تفریطی انجام دهد.

ید غاصبانه (تصرف بدون اذن یا پس از انقضای اذن): در مقابل، ید غاصبانه به تصرفی اطلاق می شود که بدون اجازه مالک و برخلاف حق باشد. این نوع تصرف می تواند از ابتدا غاصبانه باشد؛ مثلاً فردی به زور یا پنهانی وارد ملک شما شده و آن را اشغال کرده است. اما نکته مهم اینجاست که یک ید امانی نیز می تواند به ید غاصبانه تبدیل شود. رایج ترین مثال آن، مستأجری است که پس از اتمام مدت اجاره، از تخلیه ملک خودداری می کند. در این حالت، تصرف او که تا دیروز امانی و قانونی بود، از لحظه پایان قرارداد و عدم تخلیه، به تصرف غاصبانه تبدیل می شود.

تأثیر این مفاهیم بر مطالبه اجرت المثل این است که اجرت المثل تنها در مواردی قابل مطالبه است که تصرف، جنبه غاصبانه داشته باشد. به عبارتی، مالک فقط زمانی می تواند اجرت المثل ایام تصرف را بخواهد که متصرف، بدون حق یا پس از زوال حق قانونی خود، ملک را در اختیار گرفته باشد. این تفکیک، بنیاد اصلی بسیاری از دعاوی ملکی است و به شما کمک می کند تا با درک درست آن، مسیر قانونی صحیح را در پیش بگیرید.

چه زمانی می توان اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کرد؟ (شرایط کلیدی)

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، در هر شرایطی امکان پذیر نیست و تابع شرایط حقوقی خاصی است. این شرایط، در واقع همان زمینه هایی هستند که ید متصرف را از امانی به غاصبانه تبدیل می کنند یا از ابتدا آن را غاصبانه می دانند. آشنایی با این موارد، شما را در شناسایی موقعیت حقوقی خود یاری می دهد.

تصرف غاصبانه و بدون اذن مالک

این حالت، روشن ترین و ابتدایی ترین شکل مطالبه اجرت المثل است. اگر فردی بدون هیچ گونه اجازه یا قراردادی از سوی شما، اقدام به تصرف ملک نماید، تصرف او از همان ابتدا غاصبانه تلقی می شود. این تصرف می تواند به اشکال مختلفی باشد:

1. ورود غیرقانونی به ملک (غصب ابتدایی): فردی به زور یا مخفیانه وارد ملک شما شده و در آن سکونت یا فعالیت آغاز کند.
2. تجاوز به حریم و ملک مجاور: گاهی اوقات، همسایگان یا افراد دیگر، بخشی از زمین شما را تصرف کرده و در آن ساخت وساز یا کشاورزی می کنند. این تجاوز نیز مصداق غصب است.

در این موارد، شما می توانید علاوه بر مطالبه اجرت المثل، دعوای اصلی خلع ید را نیز مطرح کنید. خلع ید، دعوایی است برای بیرون راندن متصرف از ملک و بازگرداندن ملک به تصرف قانونی مالک. گاهی اوقات نیز، اگر تصرف با خشونت و بدون رضایت شما انجام شده باشد، ممکن است بتوانید دعوای تصرف عدوانی (هم حقوقی و هم کیفری) را نیز مطرح کنید که می تواند به تسریع روند خلع ید کمک کند. نکته مهم این است که در صورت وجود رأی کیفری مبنی بر تصرف عدوانی، اثبات غاصبانه بودن ید متصرف در دعوای حقوقی اجرت المثل، آسان تر و سریع تر خواهد بود.

ادامه تصرف پس از پایان اعتبار قرارداد یا اذن

این یکی از رایج ترین سناریوهایی است که منجر به مطالبه اجرت المثل می شود. در این حالت، تصرف در ابتدا قانونی و با اذن یا قرارداد بوده است، اما پس از اتمام مدت یا زوال اذن، متصرف از تخلیه ملک خودداری می کند و تصرف او از امانی به غاصبانه تبدیل می شود.

1. انقضای مدت اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستأجر: این وضعیت برای بسیاری از مالکان آشناست. پس از پایان مدت قرارداد اجاره، اگر مستأجر به دلایل مختلف (مانند عدم یافتن ملک جدید یا مشکلات مالی) ملک را تخلیه نکند، از آن لحظه به بعد، تصرف او غاصبانه محسوب می شود و موجر حق مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را برای مدتی که مستأجر غیرمجاز در ملک مانده، خواهد داشت.
2. پایان مدت اذن در انتفاع (مانند حق سکنی) و عدم تخلیه: گاهی مالک به شخصی حق سکونت یا استفاده از ملک را بدون اجاره و به صورت اذن می دهد. پس از پایان این اذن (مثلاً با فوت اذن دهنده یا انقضای مدت معین)، اگر متصرف ملک را تخلیه نکند، باز هم ید او غاصبانه می شود.

در این موارد، ارسال اظهارنامه به متصرف، یک گام مهم و حیاتی است. اظهارنامه، سندی رسمی است که از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال می شود و به متصرف به صورت رسمی اطلاع می دهد که اذن یا قرارداد پایان یافته و باید ملک را تخلیه کند. این اظهارنامه، سند و مدرکی قوی برای اثبات اطلاع متصرف و شروع ایام تصرف غاصبانه از یک تاریخ مشخص خواهد بود.

استفاده از مال مشاع بدون رضایت شریک

املاک مشاع، املاکی هستند که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است و هر یک از شرکا به نسبت سهم خود، در جزءجزء ملک شریک هستند. تصرف و بهره برداری از مال مشاع، ظرافت های حقوقی خاص خود را دارد.

اگر یکی از شرکای ملک مشاع، بدون اذن و رضایت سایر شرکا، تمام یا بخشی از ملک مشترک را به تصرف خود درآورد و از آن بهره برداری کند، سایر شرکا حق مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را خواهند داشت. این به آن معناست که هیچ یک از شرکا نمی تواند به تنهایی و بدون توافق با بقیه، تمام ملک مشاع را تصرف کرده و از آن استفاده انحصاری داشته باشد. اگر چنین اتفاقی بیفتد، شریکی که تصرف انحصاری کرده است، باید به نسبت سهم سایر شرکا، اجرت المثل ایام تصرف را به آن ها پرداخت کند.

برای مثال، اگر دو برادر به صورت مساوی (هر کدام سه دانگ) مالک یک خانه باشند و یکی از آن ها به تنهایی در خانه ساکن شود، برادر دیگر می تواند سهم خود از اجرت المثل را مطالبه کند. در این نوع دعاوی، اثبات عدم رضایت سایر شرکا و همچنین میزان سهم هر یک از آن ها، از نکات کلیدی در روند دادرسی است. این حق قانونی، تضمین کننده این است که هیچ شریکی نتواند به تنهایی و بدون نظر دیگران، از مال مشترک منتفع شود و حقوق دیگران را تضییع کند.

نحوه محاسبه و تعیین اجرت المثل ایام تصرف

یکی از مهم ترین بخش ها در دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، تعیین میزان دقیق این اجرت است. از آنجا که این مبلغ بر اساس توافق قبلی تعیین نشده، نیاز به یک روش استاندارد و قانونی برای برآورد آن وجود دارد. اینجاست که پای کارشناس رسمی دادگستری به میان می آید.

نقش کارشناس رسمی دادگستری در ارزیابی

تعیین اجرت المثل ایام تصرف، یک کار تخصصی است که نیاز به دانش و تجربه در زمینه ارزیابی املاک دارد. به همین دلیل، محاسبه میزان اجرت المثل منحصراً توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام می شود. دادگاه پس از بررسی مدارک و احراز شرایط مطالبه اجرت المثل، قرار کارشناسی صادر می کند و پرونده را به یک یا چند کارشناس رسمی ارجاع می دهد.

کارشناس رسمی دادگستری، فردی است که دارای پروانه و تخصص لازم در رشته مرتبط (مثلاً رشته راه و ساختمان یا امور ثبتی) است و توسط قوه قضائیه تأیید شده است. این کارشناس، با رعایت بی طرفی و با توجه به معیارهای علمی و عرفی، ملک مورد نظر را معاینه کرده و با بررسی دقیق عوامل مؤثر، مبلغ اجرت المثل را تعیین و به دادگاه گزارش می دهد. گزارش کارشناس، یکی از مهم ترین مستندات دادگاه برای صدور رأی است و معمولاً مبنای صدور حکم قرار می گیرد. این روند، اطمینان خاطر می دهد که مبلغ تعیین شده، عادلانه و بر اساس واقعیات بازار است.

فاکتورهای مؤثر در تعیین میزان اجرت المثل

کارشناس رسمی دادگستری، هنگام تعیین اجرت المثل، به مجموعه ای از عوامل و فاکتورها توجه می کند که هر یک می تواند در بالا یا پایین رفتن این مبلغ تأثیرگذار باشد. این فاکتورها، به شرح زیر هستند:

• موقعیت ملک: قرارگیری ملک در مناطق شهری، روستایی، تجاری، مسکونی یا صنعتی، دسترسی به امکانات رفاهی و خدماتی، نزدیکی به مراکز مهم و… از عوامل کلیدی هستند.
• نوع کاربری ملک: اینکه ملک مسکونی، تجاری، اداری، زراعی، صنعتی یا کارگاهی باشد، تأثیر مستقیمی بر ارزش اجاره ای آن دارد.
• مساحت و متراژ ملک: ابعاد و اندازه ملک، چه زمین باشد و چه واحد آپارتمانی، یکی از بدیهی ترین عوامل مؤثر است.
• امکانات و تجهیزات ملک: وجود امکاناتی مانند پارکینگ، انباری، آسانسور، سیستم های گرمایشی و سرمایشی، دکوراسیون داخلی، و کیفیت ساخت، در تعیین اجرت المثل نقش دارد.
• عرف منطقه و نرخ اجاره بهای املاک مشابه: کارشناس با بررسی املاک مشابه در همان منطقه که در بازه زمانی تصرف اجاره داده شده اند، نرخ عرفی اجاره بها را برآورد می کند. این مقایسه، از اهمیت بالایی برخوردار است.
• مدت زمان تصرف: هر چه مدت زمان تصرف طولانی تر باشد، بالطبع مبلغ اجرت المثل نیز افزایش می یابد.
• وضعیت فیزیکی و استهلاک ملک: وضعیت فعلی ملک، میزان فرسودگی و استهلاک آن نیز در ارزیابی نهایی کارشناس لحاظ می شود.
• نحوه استفاده متصرف: اینکه متصرف چه استفاده ای از ملک کرده است (مثلاً مسکونی، انبار، یا کسب و کار پردرآمد)، می تواند در تعیین ارزش منافع استیفاء شده تأثیرگذار باشد.

کارشناس با در نظر گرفتن تمامی این عوامل و وزن دهی به هر یک، تلاش می کند تا عادلانه ترین و دقیق ترین مبلغ را به عنوان اجرت المثل ایام تصرف تعیین کند. این فرایند، تضمین می کند که حقوق مالک به درستی ارزیابی و جبران شود.

تاریخ شروع و پایان محاسبه اجرت المثل

تعیین دقیق بازه زمانی که اجرت المثل برای آن محاسبه می شود، از اهمیت حیاتی برخوردار است. این بازه، نقش مستقیمی در مبلغ نهایی حکم دادگاه خواهد داشت و باید به درستی در دادخواست قید شود.

1. تاریخ شروع محاسبه:
   • در مواردی که تصرف از ابتدا غاصبانه بوده (مانند غصب یا تصرف عدوانی)، تاریخ شروع تصرف، مبدأ محاسبه اجرت المثل خواهد بود. این تاریخ می تواند با شهادت شهود، گزارش پلیس، یا حتی تاریخ صدور یک رأی کیفری مبنی بر تصرف عدوانی اثبات شود.
   • در مواردی که ید امانی به غاصبانه تبدیل شده (مانند پایان قرارداد اجاره)، تاریخ شروع محاسبه، روز پس از پایان قرارداد یا زوال اذن خواهد بود. در این حالت، اظهارنامه ای که برای متصرف ارسال شده و تاریخ انقضای قرارداد را اعلام می کند، می تواند مدرک مهمی برای اثبات این تاریخ باشد.
2. تاریخ پایان محاسبه:
   • معمولاً تاریخ پایان مطالبه اجرت المثل، تا زمان صدور و اجرای حکم دادگاه تعیین می شود. این به آن معناست که حتی اگر دادرسی چندین سال طول بکشد، متصرف مسئول پرداخت اجرت المثل برای تمام این مدت خواهد بود.
   • در برخی موارد، اگر متصرف پیش از صدور حکم، ملک را تخلیه کرده باشد، تاریخ تخلیه واقعی ملک به عنوان پایان دوره محاسبه در نظر گرفته می شود.

مهم است که در دادخواست خود، تاریخ شروع را به وضوح مشخص کنید و معمولاً برای تاریخ پایان، از عبارت لغایت تاریخ صدور و اجرای حکم استفاده نمایید تا حقوق شما تا آخرین لحظه تصرف نیز مورد حمایت قرار گیرد. این دقت در جزئیات، به شما کمک می کند تا در مسیر احقاق حق، هیچ نکته ای از قلم نیفتد.

مراحل قانونی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک

قدم گذاشتن در مسیر قانونی برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، نیازمند آگاهی از مراحل دقیق و ظرافت های حقوقی است. این فرایند، از تعیین دادگاه صالح تا تهیه مدارک و تنظیم دادخواست، مسیری گام به گام است که با دقت و هوشمندی باید طی شود.

انتخاب دادگاه صالح: کجا باید دعوا را مطرح کرد؟

شناخت دادگاه صالح، اولین و مهم ترین گام در اقامه هر دعوایی است. اگر دادخواست شما به دادگاه غیرصالح تقدیم شود، می تواند منجر به رد دعوا یا اطاله دادرسی گردد. در مورد دعاوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک، قواعد خاصی حاکم است:

1. قاعده عمومی (محل اقامت خوانده): در دعاوی حقوقی به طور کلی، اصل بر این است که دادخواست باید در دادگاهی مطرح شود که خوانده (متصرف) در حوزه قضایی آن اقامتگاه دارد (ماده 11 قانون آیین دادرسی مدنی).
2. استثنای اموال غیرمنقول (محل وقوع ملک): اما قانون برای دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول (از جمله ملک و زمین) یک استثناء مهم قائل شده است. طبق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن (که شامل مطالبه اجرت المثل نیز می شود)، باید در دادگاهی اقامه شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
   

   این رأی وحدت رویه بر اساس ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، برای دعوای اجرت المثل ایام تصرف نیز دادگاه محل وقوع ملک را صالح دانسته است.

   بنابراین، برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک، باید دادخواست خود را در دادگاه عمومی حقوقی شهرستانی مطرح کنید که ملک مورد نظر در آنجا قرار دارد. برای مثال، اگر ملک شما در ساری است و متصرف در شیراز زندگی می کند، باید دادخواست را به دادگاه ساری تقدیم نمایید.

3. صلاحیت شورای حل اختلاف: شورای حل اختلاف، در برخی دعاوی مالی و ملکی صلاحیت رسیدگی دارد، اما این صلاحیت محدود به نصاب های خاصی است. بر اساس نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه، دعاوی راجع به اجرت المثل ایام تصرف اموال غیرمنقول که فاقد منشأ قراردادی است، از صلاحیت شوراهای حل اختلاف خارج بوده و در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. بنابراین، برای این نوع دعوا، باید مستقیماً به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کنید.

مدارک و مستندات ضروری برای دادخواست

برای طرح دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، تهیه و تقدیم مدارک و مستندات قوی و کامل به دادگاه، از اهمیت بالایی برخوردار است. این مدارک، پایه های اثبات ادعای شما را تشکیل می دهند:

• سند مالکیت: این مهم ترین مدرک است. باید رونوشت مصدق (کپی برابر اصل شده) سند رسمی مالکیت خود را ارائه دهید. در مواردی که سند رسمی وجود ندارد، قولنامه یا سایر اسناد عادی معتبر نیز می تواند به عنوان دلیل مالکیت ارائه شود، هرچند اثبات آن ممکن است نیاز به شهادت شهود یا تحقیقات بیشتری داشته باشد.
• دلایل اثبات تصرف خوانده: شما باید به دادگاه ثابت کنید که خوانده ملک شما را در تصرف داشته است. این دلایل می تواند شامل موارد زیر باشد:
  • شهادت شهود: شهادت افرادی که از تصرف خوانده در ملک مطلع هستند.
  • اقرار خوانده: در صورتی که خوانده به تصرف خود اقرار کرده باشد.
  • گزارش کلانتری یا کارشناس: گزارش های رسمی که تصرف خوانده را تأیید می کنند.
  • قرارداد اجاره منقضی شده: در صورتی که تصرف پس از اتمام اجاره باشد.
  • دادنامه کیفری تصرف عدوانی یا خلع ید: اگر قبلاً برای تصرف عدوانی یا خلع ید اقامه دعوا کرده اید و رأی به نفع شما صادر شده باشد، این دادنامه، قوی ترین دلیل اثبات تصرف غیرقانونی خواهد بود.
• اظهارنامه (در صورت لزوم جهت اتمام حجت): اگر ید امانی به غاصبانه تبدیل شده (مانند پایان اجاره)، ارسال اظهارنامه به خوانده مبنی بر پایان مدت قرارداد و درخواست تخلیه، مدرک مهمی است که اثبات می کند خوانده از ادامه تصرف غیرمجاز خود آگاه بوده است.
• کپی شناسنامه و کارت ملی خواهان: برای احراز هویت شما.
• وکالتنامه (در صورت حضور وکیل): اگر از طریق وکیل اقدام می کنید، وکالتنامه معتبر وکیل باید پیوست دادخواست باشد.
• مدارک اثبات خسارت (در صورت مطالبه همزمان): اگر علاوه بر اجرت المثل، خسارات دیگری (مانند خسارت وارده به ملک) را نیز مطالبه می کنید، باید مدارک مربوط به آن خسارات (مانند فاکتور تعمیرات یا نظر کارشناس) را نیز ارائه دهید.

جمع آوری دقیق و کامل این مدارک، شانس موفقیت شما در دادگاه را به طرز چشمگیری افزایش می دهد و مسیر دادرسی را هموارتر می کند.

راهنمای گام به گام تنظیم و ثبت دادخواست

پس از جمع آوری مدارک و شناخت دادگاه صالح، نوبت به تنظیم و ثبت دادخواست می رسد. این مرحله، پلی است که شما را به دادگاه و پیگیری قانونی حقوق خود متصل می کند.

1. تکمیل فرم دادخواست:

   دادخواست باید روی برگه های مخصوص دادگستری یا از طریق سامانه ثنا در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تکمیل شود. اطلاعات زیر باید به دقت قید شوند:

   • مشخصات خواهان: نام، نام خانوادگی، نام پدر، کدملی، نشانی دقیق.
   • مشخصات خوانده: نام، نام خانوادگی، نام پدر، کدملی، نشانی دقیق. (اگر نشانی خوانده را نمی دانید، باید از دادگاه درخواست استعلام نمایید.)
   • خواسته: به طور واضح و مشخص عنوان کنید که چه چیزی را مطالبه می کنید. مثلاً مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک [نوع و پلاک ثبتی ملک] از تاریخ [شروع تصرف] لغایت تاریخ صدور و اجرای حکم، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری به انضمام کلیه خسارات دادرسی. باید یک مبلغ اولیه (مقوم به) برای خواسته مالی خود تعیین کنید که مبنای محاسبه هزینه دادرسی خواهد بود. این مبلغ می تواند تخمینی باشد و در ادامه با نظر کارشناس اصلاح شود.
   • دلایل و منضمات: فهرستی از تمام مدارکی که پیشتر جمع آوری کرده اید، به ترتیب در این قسمت ذکر کنید.
   • شرح دادخواست: در این بخش، باید ماجرا را به صورت واضح، مختصر و مستند بیان کنید. توضیح دهید که چگونه مالک ملک هستید، چگونه خوانده ملک را تصرف کرده (یا تصرف او از چه زمانی غیرقانونی شده)، درخواست های شما برای رفع تصرف چه بوده و اکنون چه خواسته ای از دادگاه دارید. ارجاع به مواد قانونی مربوطه نیز می تواند به تقویت دادخواست شما کمک کند.
2. مراحل ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:

   امروزه، تمامی دادخواست ها از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می شوند. با در دست داشتن مدارک و دادخواست تنظیم شده، به یکی از این دفاتر مراجعه کنید. کارمندان دفتر، اطلاعات شما را در سامانه ثبت کرده و مدارک را اسکن و پیوست می کنند. سپس، هزینه دادرسی را پرداخت می کنید.

3. پرداخت هزینه دادرسی و امکان تقاضای اعسار:

   هزینه دادرسی بر اساس مبلغ مقوم شده خواسته شما (در قسمت خواسته دادخواست) محاسبه می شود. این هزینه درصدی از ارزش خواسته است. اگر توانایی پرداخت هزینه دادرسی را ندارید، می توانید همزمان با تقدیم دادخواست، تقاضای اعسار از پرداخت هزینه دادرسی را مطرح کنید. در این صورت، تا زمان رسیدگی به درخواست اعسار شما، روند دادرسی متوقف می شود یا با حداقل هزینه ادامه می یابد.

پس از ثبت دادخواست، یک کد رهگیری به شما داده می شود که می توانید با آن مراحل پرونده خود را پیگیری کنید. سپس، دادخواست به دادگاه صالح ارجاع شده و پس از بررسی های اولیه، برای خوانده ابلاغ و جلسات رسیدگی تعیین خواهد شد. هر گام در این مسیر، نیازمند دقت و توجه است تا بتوانید به بهترین نتیجه ممکن دست یابید.

نمونه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک

در این بخش، دو نمونه دادخواست کاربردی برای رایج ترین سناریوهای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ارائه می شود. این نمونه ها، یک چارچوب کلی هستند و باید با توجه به جزئیات پرونده و شرایط خاص شما، ویرایش و تکمیل گردند.

نمونه دادخواست 1: مطالبه اجرت المثل ناشی از غصب و تصرف عدوانی

این نمونه برای شرایطی است که ملکی بدون هیچ گونه قرارداد یا اذن قبلی، توسط شخصی تصرف شده باشد. در این حالت، معمولاً یک رأی کیفری مبنی بر تصرف عدوانی یا غصب، می تواند پشتوانه بسیار محکمی برای دعوای حقوقی مطالبه اجرت المثل باشد.

    باسمه تعالی
    ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان محل وقوع ملک]

    خواهان:
    نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خواهان]
    نام پدر: [نام پدر خواهان]
    کدملی: [کدملی خواهان]
    نشانی: [نشانی کامل خواهان]
    شماره تماس: [شماره تماس خواهان]

    خوانده:
    نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خوانده]
    نام پدر: [نام پدر خوانده]
    کدملی: [کدملی خوانده]
    نشانی: [نشانی کامل خوانده]
    شماره تماس: [شماره تماس خوانده (در صورت اطلاع)]

    وکیل: [در صورت وجود: نام و نام خانوادگی وکیل، نام پدر، کدملی، شماره پروانه وکالت، نشانی کامل دفتر]

    خواسته:
    1. مطالبه اجرت المثل ایام تصرف غاصبانه ملک [نوع ملک، مثلاً مسکونی/تجاری/زراعی] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی فرعی] از [شماره پلاک ثبتی اصلی] واقع در [نشانی کامل ملک: مثلاً شهرستان/بخش...، خیابان...، کوچه...، پلاک...] از تاریخ [تاریخ شروع تصرف، مثلاً 1400/01/01] لغایت تاریخ صدور و اجرای حکم، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری. (فعلاً مقوم به [مبلغ مقوم شده، مثلاً 210,000,000 ریال] ریال)
    2. مطالبه کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه های ثبت دادخواست، هزینه کارشناسی، حق الوکاله وکیل (در صورت وجود) و سایر هزینه های قانونی.
    3. تقاضای صدور قرار تامین خواسته (در صورت لزوم و امکان، مثلاً برای جلوگیری از نقل و انتقال مال خوانده).

    دلایل و منضمات:
    1. رونوشت مصدق سند مالکیت [نوع سند: رسمی/عادی] به شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ سند]
    2. رونوشت مصدق دادنامه قطعی شماره [شماره دادنامه] مورخ [تاریخ دادنامه] صادره از [نام شعبه و دادگاه صادرکننده، مثلاً شعبه 2 دادگاه کیفری دو شهرستان ...] مبنی بر تصرف عدوانی/غصب
    3. استشهادیه محلی [در صورت وجود]
    4. نظریه کارشناس رسمی دادگستری [در صورت وجود و ارجاع قبلی]
    5. کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان
    6. [وکالتنامه، در صورت وجود وکیل]
    7. [سایر مدارک مرتبط مانند گزارش نیروی انتظامی یا شهرداری]

    شرح دادخواست:
    با سلام و احترام،
    به استحضار عالی می رساند، اینجانب/موکل [نام خواهان] به موجب سند رسمی/عادی مالکیت پیوست (شماره سند: [شماره سند])، مالک قانونی تمامیت شش دانگ/سهم مشاع از [تعداد دانگ] دانگ یک قطعه ملک [نوع ملک] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [نشانی کامل ملک] می باشم.

    متأسفانه، خوانده محترم جناب/سرکار خانم [نام خوانده] بدون هیچ گونه اذن و اجازه قانونی از اینجانب، از تاریخ [تاریخ شروع تصرف، مثلاً 1400/01/01] ملک موصوف را به تصرف خود درآورده و از منافع آن بهره برداری نموده اند. غاصبانه بودن ید ایشان و تصرف غیرقانونی ملک، به موجب دادنامه قطعی شماره [شماره دادنامه] مورخ [تاریخ دادنامه] صادره از [نام دادگاه کیفری] که رونوشت مصدق آن ضمیمه دادخواست می گردد، محرز و مسلم شده است. این اقدام خوانده، علاوه بر سلب حاکمیت اینجانب از ملک خود، موجب محرومیت از منافع و ورود خسارات مالی چشمگیر به اینجانب در طول این مدت گردیده است.

    علی رغم مراجعات مکرر و درخواست های شفاهی و کتبی اینجانب جهت تخلیه و رفع تصرف، خوانده محترم از تمکین به قانون و استرداد ملک خودداری نموده اند. لذا با عنایت به مراتب فوق و مستنداً به مواد 310 و 311 قانون مدنی (در خصوص غصب و مسئولیت غاصب) و مواد 198، 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی (در خصوص مسئولیت پرداخت خسارات) و همچنین با استناد به رأی وحدت رویه شماره 31 مورخ 1363/09/05 هیأت عمومی دیوان عالی کشور در خصوص صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول، تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ شروع تصرف] لغایت تاریخ صدور و اجرای حکم، پس از جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، به همراه کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه های ثبت دادخواست، هزینه کارشناسی، حق الوکاله وکیل و...) مورد استدعاست.

    با تشکر و احترام فراوان
    [امضاء خواهان یا وکیل وی]

نمونه دادخواست 2: مطالبه اجرت المثل پس از انقضای مدت اجاره یا اذن

این نمونه برای حالتی است که در ابتدا قرارداد یا اذن در تصرف وجود داشته، اما پس از اتمام مدت آن، متصرف از تخلیه ملک خودداری کرده و تصرف او غیرمجاز شده است. در این موارد، وجود اظهارنامه برای اتمام حجت و اثبات اطلاع متصرف از پایان قرارداد، بسیار مهم است.

    باسمه تعالی
    ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان محل وقوع ملک]

    خواهان:
    نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خواهان]
    نام پدر: [نام پدر خواهان]
    کدملی: [کدملی خواهان]
    نشانی: [نشانی کامل خواهان]
    شماره تماس: [شماره تماس خواهان]

    خوانده:
    نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خوانده]
    نام پدر: [نام پدر خوانده]
    کدملی: [کدملی خوانده]
    نشانی: [نشانی کامل خوانده]
    شماره تماس: [شماره تماس خوانده (در صورت اطلاع)]

    وکیل: [در صورت وجود: نام و نام خانوادگی وکیل، نام پدر، کدملی، شماره پروانه وکالت، نشانی کامل دفتر]

    خواسته:
    1. مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک [نوع ملک، مثلاً مسکونی/تجاری] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی فرعی] از [شماره پلاک ثبتی اصلی] واقع در [نشانی کامل ملک: مثلاً شهرستان...، خیابان...، کوچه...، پلاک...] از تاریخ [تاریخ انقضای قرارداد/اذن، مثلاً 1402/05/15] لغایت تاریخ صدور و اجرای حکم، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری. (فعلاً مقوم به [مبلغ مقوم شده، مثلاً 201,000,000 ریال] ریال)
    2. مطالبه کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه های ثبت دادخواست، هزینه کارشناسی، حق الوکاله وکیل (در صورت وجود) و سایر هزینه های قانونی.
    3. تقاضای صدور قرار تامین خواسته (در صورت لزوم و امکان، مثلاً بابت ودیعه ملک یا دیگر اموال خوانده).

    دلایل و منضمات:
    1. رونوشت مصدق سند مالکیت [نوع سند: رسمی/عادی] به شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ سند]
    2. رونوشت مصدق قرارداد اجاره/اذن در انتفاع به شماره [شماره قرارداد، در صورت وجود] مورخ [تاریخ قرارداد]
    3. رونوشت مصدق اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] (در صورت ارسال)
    4. کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان
    5. [وکالتنامه، در صورت وجود وکیل]
    6. [گواهی فوت و حصر وراثت، در صورت فوت مورث و اقدام وراث]
    7. [سایر مدارک مرتبط]

    شرح دادخواست:
    با سلام و احترام،
    به استحضار عالی می رساند، اینجانب/موکل [نام خواهان] به موجب سند رسمی/عادی مالکیت پیوست (شماره سند: [شماره سند])، مالک قانونی تمامیت شش دانگ/سهم مشاع از [تعداد دانگ] دانگ یک قطعه ملک [نوع ملک] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [نشانی کامل ملک] می باشم.

    اینجانب/موکل، ملک موصوف را به موجب قرارداد اجاره/اذن در انتفاع شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، به خوانده محترم جناب/سرکار خانم [نام خوانده] واگذار نمودم که مدت قانونی آن در تاریخ [تاریخ انقضای قرارداد/اذن، مثلاً 1402/05/15] به پایان رسیده است.

    علیرغم پایان یافتن مدت قرارداد و درخواست های مکرر اینجانب جهت تخلیه ملک (و همچنین ارسال اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] که رونوشت مصدق آن ضمیمه دادخواست می گردد)، خوانده محترم متأسفانه تا کنون از تخلیه ملک خودداری نموده و همچنان بدون اذن و پرداخت هیچ گونه اجاره بها یا اجرت المثلی، ملک را در تصرف خود نگه داشته و از منافع آن بهره برداری می نماید. این اقدام خوانده موجب تضییع حقوق اینجانب و ورود خسارات مادی در طول این مدت گردیده است.

    لذا با عنایت به مراتب فوق و مستنداً به ماده 494 قانون مدنی (در خصوص مسئولیت مستأجر پس از انقضای اجاره) و مواد 198، 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی (در خصوص مسئولیت پرداخت خسارات) و همچنین با استناد به رأی وحدت رویه شماره 31 مورخ 1363/09/05 هیأت عمومی دیوان عالی کشور در خصوص صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول، تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ انقضای قرارداد [تاریخ انقضا] لغایت تاریخ صدور و اجرای حکم، پس از جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، به همراه کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه های ثبت دادخواست، هزینه کارشناسی، حق الوکاله وکیل و...) مورد استدعاست.

    با تشکر و احترام فراوان
    [امضاء خواهان یا وکیل وی]

قوانین و مقررات مرتبط با اجرت المثل ایام تصرف

شناخت قوانین و مواد قانونی مرتبط با دعوای مطالبه اجرت المثل، به شما در تقویت استدلال های حقوقی و همچنین پیش بینی روند دادرسی کمک شایانی می کند. این قوانین، ستون فقرات نظام حقوقی ما را تشکیل می دهند و آگاهی از آن ها، یک مزیت بزرگ محسوب می شود.

از قانون مدنی

قانون مدنی ایران، به عنوان اصلی ترین منبع حقوق خصوصی، قواعد کلی مربوط به مالکیت، عقود و ضمانات را در خود جای داده است. مواد زیر، ارتباط مستقیمی با موضوع اجرت المثل ایام تصرف دارند:

• ماده 310: اگر کسی مال غیر را بدون اذن متصرف شود، غاصب محسوب می شود و باید آن را به صاحب مال رد کند و در صورت تلف یا نقص، ضامن آن است و باید اجرت المثل آن را از تاریخ غصب تا زمان رد یا تلف بپردازد. این ماده، بنیان مطالبه اجرت المثل در موارد غصب ابتدایی را تشکیل می دهد.
• ماده 311: غاصب باید مال مغصوب را به صاحب آن رد کند و اگر تلف شده باشد مثل یا قیمت آن را بدهد و در هر حال، ضامن کلیه خسارات وارده بر مال مغصوب و منافع آن از زمان غصب تا زمان رد می باشد. این ماده، مسئولیت غاصب را برای جبران خسارت منافع (اجرت المثل) و سایر خسارات تأکید می کند.
• ماده 494: عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید. این ماده، صراحتاً به موضوع مطالبه اجرت المثل پس از اتمام مدت اجاره می پردازد و حتی اگر مستأجر از ملک استفاده هم نکرده باشد، او را مسئول می داند.
• ماده 337: هرگاه کسی از مال دیگری انتفاع ببرد و عین مال باقی باشد و برای مدتی که منتفع شده بین طرفین مال الاجاره ای معین نشده باشد آنچه که بابت اجرت منافع استیفاء شده باشد باید به صاحب مال مزبور بدهد. خواه استیفاء مزبور با اذن مالک باشد خواه بدون اذن او. در صورت اخیر اجرت المثل جنبه خسارت را هم دارد. این ماده، تعریف کلی اجرت المثل را ارائه می دهد.

از قانون آیین دادرسی مدنی

قانون آیین دادرسی مدنی، نحوه طرح دعاوی و مراحل رسیدگی در دادگاه ها را تعیین می کند و از این رو، برای پرونده اجرت المثل نیز بسیار مهم است:

• ماده 11: دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که خوانده، در حوزه قضایی آن اقامتگاه دارد و اگر خوانده در ایران اقامتگاه نداشته باشد، درصورتی که در ایران محل سکونت موقت داشته باشد، در دادگاه همان محل باید اقامه گردد و هرگاه در ایران اقامتگاه و یا محل سکونت موقت نداشته ولی مال غیرمنقول داشته باشد، دعوا در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است و هرگاه مال غیرمنقول هم نداشته باشد، خواهان در دادگاه محل اقامتگاه خود اقامه دعوا خواهد کرد. این ماده، قاعده کلی صلاحیت محاکم را بیان می کند.
• ماده 12: دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. این ماده، قاعده اختصاصی صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک را برای دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، از جمله اجرت المثل، بیان می کند.
• ماده 198: در صورتی که حق یا دینی بر عهده کسی ثابت شود، دادگاه می تواند علاوه بر اصل خواسته، بابت خسارت تأخیر تأدیه نیز در صورت تقاضای خواهان حکم صادر نماید. این ماده، مبنای مطالبه خسارات دادرسی را فراهم می آورد.
• ماده 515: خواهان حق دارد ضمن دادخواست اصلی یا به موجب دادخواست جداگانه، جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تأخیر انجام تعهد را نیز مطالبه کند. این ماده، امکان مطالبه خسارات جانبی را تأیید می کند.
• ماده 519: خسارات دادرسی عبارت است از هزینه هایی که برای اثبات دعوا یا دفاع از آن لازم بوده از قبیل حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی، هزینه معاینه محل، دستمزد گواهان و هزینه ترجمه اسناد و اوراق. این ماده، اجزای خسارات دادرسی را مشخص می کند.

از قانون آیین دادرسی کیفری

هرچند دعوای مطالبه اجرت المثل یک دعوای حقوقی است، اما در برخی موارد می تواند با دعاوی کیفری مرتبط باشد، به ویژه در مورد تصرف عدوانی. ماده زیر، تأثیر رأی کیفری بر امر حقوقی را نشان می دهد:

• ماده 18 (تأثیر رأی کیفری بر امر حقوقی): هرگاه رأی قطعی کیفری مؤثر در ماهیت امر حقوقی باشد، برای دادگاهی که به امر حقوقی یا ضرر و زیان رسیدگی می کند، لازم الاتباع است. این ماده به این معناست که اگر رأی قطعی کیفری، مثلاً مبنی بر محکومیت متصرف به جرم تصرف عدوانی صادر شده باشد، این رأی در دادگاه حقوقی برای اثبات غاصبانه بودن ید متصرف و شروع ایام تصرف، بسیار قوی و لازم الاتباع خواهد بود.

رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور

رای وحدت رویه شماره 31 مورخ 1363/9/5 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، یکی از مهم ترین آرای قضایی در زمینه صلاحیت دادگاه برای دعاوی مربوط به اجرت المثل اموال غیرمنقول است. این رأی، تکلیف را در خصوص ابهامات مربوط به صلاحیت دادگاه در این نوع دعاوی روشن کرده است.

«نظر به اینکه صلاحیت دادگاه محل و قوع مال غیرمنقول موضوع ماده (۲۳) قانون آیین دادرسی مدنی (در دعاو ی راجعه به غیرمنقول اعم از دعوی مالکیت و سایر حقوق راجعه به آن) حتی در صورت مقیم نبودن مدعی و مدعی علیه در حوزه محل و قوع مال غیرمنقول استثنایی براصل صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده موضوع ماده (۲۱) قانون فوق الاشعار می باشد و با عنایت به اینکه با تعاریفی که از اموال غیرمنقول و اموال منقوله در مواد (۱۲ الی ۲۲) قانون مدنی به عمل آمده از ماده (۲۰) آن چنین استنباط می شود که قانونگذار بین دعوی مطالبه و جوه مربوط به غیرمنقول ناشی از عقود قراردادها و دعوی مطالبه و جوه مربوط به غیرمنقول و نیز اجرت المثل آن درغیر مورد عقود و قراردادها قائل به تفصیل شده و دعاو ی قسم او ل را منطوقاً از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول و دعاو ی قسم دو م را مفهوماً از دعاو ی راجعه به غیر منقول دانسته است که نتیجتاً دعاو ی اخیرالذکر تحت شمول حکم ماده (۲۳) قانون آیین دادرسی مدنی قرار می گیرد بنا به مراتب در اختلاف نظر حاصله بین شعب ۳ و ۲۱ دیوان عالی کشور از یک طرف و ۱۳ و ۲۲ دیوان عالی کشور از طرف دیگر احکام صادره از شعب ۱۳ و ۲۲ که در مسیر استنباط مذکور قرار دارد مورد تأیید می باشد این رأی برطبق قانون مربوط به و حدت رو یه قضایی مصوب تیرماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و برای دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.»

این رأی تأکید می کند که دعاوی مربوط به مطالبه اجرت المثل اموال غیرمنقول، از جمله دعاوی راجعه به غیرمنقول محسوب می شوند و دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به آن ها را دارد، حتی اگر خوانده در حوزه قضایی دیگری اقامت داشته باشد. این امر، مسیر را برای مالکان بسیار روشن می کند و از سرگردانی در انتخاب دادگاه جلوگیری می نماید. این رأی وحدت رویه، قدرت قانونی یک دستورالعمل برای تمامی دادگاه ها را دارد و در موارد مشابه لازم الاتباع است.

نتیجه گیری: اهمیت مشاوره حقوقی تخصصی در دعاوی ملکی

در پایان این مسیر جامع که به بررسی ابعاد مختلف مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک پرداختیم، واضح است که این دعوا، هرچند بر پایه یک حق مسلم قانونی استوار است، اما از پیچیدگی ها و ظرافت های حقوقی خاص خود برخوردار است. از تشخیص نوع ید (امانی یا غاصبانه) و تعیین دادگاه صالح گرفته تا جمع آوری مستندات کافی و تنظیم دقیق دادخواست، هر مرحله نیازمند دقت، دانش و تجربه است. اشتباه در هر یک از این مراحل می تواند منجر به اطاله دادرسی، رد دعوا یا حتی از دست رفتن حق شما شود.

به همین دلیل، همواره توصیه می شود که در این گونه دعاوی، به ویژه در مسائلی که با ارزش های مادی و حقوق مالکیت شما گره خورده اند، از مشاوره و وکالت وکلای متخصص در حوزه املاک و دعاوی حقوقی بهره مند شوید. یک وکیل متخصص می تواند با بررسی دقیق پرونده شما، جمع آوری صحیح مدارک، تنظیم یک دادخواست قوی و پیگیری مجدانه در مراجع قضایی، بهترین نتیجه ممکن را برای شما رقم بزند. او می تواند چراغ راه شما در این مسیر پرفراز و نشیب باشد و با دانش و تجربه خود، از تضییع حقوق شما جلوگیری کند. اجازه ندهید تصرف غیرقانونی ملک شما، به یک چالش بی پایان تبدیل شود؛ با اقدام قانونی صحیح و به موقع، حق خود را به دست آورید. برای مشاوره حقوقی تخصصی و گام نهادن در این مسیر با اطمینان، می توانید با وکلای مجرب ما تماس حاصل فرمایید تا در کنار شما باشیم و به شما در احقاق حق و بازگرداندن آرامش به زندگی تان یاری رسانیم.