اظهارنامه فروش ملک مشاع

اظهارنامه فروش ملک مشاع ابزاری حقوقی است که به شرکای یک ملک مشترک اجازه می دهد تا در صورت عدم توافق برای فروش، قصد خود را به طور رسمی به اطلاع سایر مالکین برسانند. این گام اولیه و رسمی، پیش نیازی برای پیگیری های قضایی بعدی و دستور فروش است و به طرفین امکان می دهد تا پیش از ورود به فرآیندهای پیچیده تر، به یک راه حل توافقی دست یابند. در مواقعی که یک ملک دارای چندین مالک است و تصمیم گیری برای آینده آن، به خصوص در مورد فروش، به بن بست می رسد، احساس سردرگمی و کلافگی کاملاً طبیعی است. تصور کنید ملکی را با چند شریک به ارث برده اید یا با دوستان و خانواده خریداری کرده اید و حالا زمان فروش آن فرا رسیده است؛ اما هر یک از شرکا نظری متفاوت دارد و رسیدن به توافق امری دشوار به نظر می رسد. در چنین شرایطی، قانون راهکارهایی را برای گشودن این گره پیش بینی کرده است که اولین گام رسمی و قانونی در این مسیر، ارسال اظهارنامه فروش ملک مشاع است. این مقاله، راهنمایی جامع برای درک، تنظیم و ارسال اظهارنامه فروش ملک مشاع است که از مفهوم سازی پایه ای آغاز می شود و تا گام های عملی و نکات کلیدی حقوقی ادامه می یابد.

وقتی ملک به اشتراک گذاشته می شود: درک ملک مشاع و چالش های آن

تصور کنید گروهی از دوستان یا اعضای یک خانواده، ملکی را به صورت مشترک خریداری کرده اند. یا شاید پس از فوت یک فرد، وارثان مالک یک ملک شده اند که هنوز بینشان تقسیم نشده است. در تمام این سناریوها، ما با مفهوم ملک مشاع سروکار داریم. این نوع مالکیت، در عین حال که فرصت هایی برای همکاری و سرمایه گذاری مشترک ایجاد می کند، می تواند منبع چالش ها و اختلافات متعددی نیز باشد.

ملک مشاع چیست؟ مفهومی فراتر از یک تعریف ساده

ملک مشاع به مالی گفته می شود که بیش از یک مالک دارد و سهم هر یک از مالکان به صورت «جزء جزء» و «نامشخص» در تمام ابعاد آن ملک پراکنده است. به بیان دیگر، هیچ یک از شرکا نمی تواند ادعا کند که فلان قسمت از ملک، دقیقاً متعلق به اوست. سهم آن ها در «کل» ملک و به صورت «کسری» (مثلاً یک دانگ، دو دانگ یا نصف) تعریف می شود. برای درک بهتر، یک کیک را تصور کنید که قرار است بین چند نفر تقسیم شود. قبل از برش کیک، هر نفر سهمی از کل کیک دارد، اما هنوز برش مشخصی برای او تعیین نشده است. این عدم تفکیک فیزیکی سهم هر شریک، یکی از اصلی ترین ویژگی ها و در عین حال منشأ بسیاری از مشکلات در آینده است. حتی در ساختمان های آپارتمانی، بخش هایی مانند راه پله ها، حیاط، پشت بام و پارکینگ مشترک (در صورت عدم تفکیک و اختصاص به واحدی خاص)، مصداق بارز ملک مشاع هستند که تمامی مالکان واحدها در آن سهم دارند.

چالش های مالکیت مشاع: چرا فروش یک ملک مشترک دشوار است؟

ماهیت مشاع بودن ملک، به طور طبیعی چالش هایی را در پی دارد که تصمیم گیری و به خصوص فروش آن را پیچیده می کند. مهمترین این چالش ها شامل موارد زیر است:

• تصرف و بهره برداری: هیچ یک از شرکا نمی تواند بدون اجازه سایر شرکا، به تنهایی و به صورت کامل در ملک تصرف کند یا آن را به اجاره دهد. این موضوع می تواند به اختلافات جدی بر سر نحوه استفاده از ملک منجر شود.
• مدیریت و نگهداری: تصمیم گیری برای تعمیرات، بازسازی یا حتی پرداخت هزینه های جاری ملک، مستلزم توافق همه شرکاست. عدم توافق می تواند به فرسودگی ملک یا تحمیل هزینه های بیشتر به برخی شرکا منجر شود.
• انتقال و فروش: از همه مهمتر، فروش سهم مشاع یا کل ملک، بدون رضایت و همکاری تمامی شرکا بسیار دشوار و در بسیاری موارد غیرممکن است. اگر یک شریک بخواهد سهم خود را بفروشد، باید ابتدا آن را به سایر شرکا پیشنهاد دهد (حق شفعه در برخی موارد) و در صورت عدم تمایل آن ها، با شرایط خاصی به دیگران بفروشد. اما فروش کل ملک مشاع، حتماً نیازمند توافق و هماهنگی همگی است. اینجاست که نقش اظهارنامه پررنگ می شود.

اظهارنامه: پیامی رسمی در مسیر حل اختلافات حقوقی

در دنیای حقوق، ارتباطات رسمی نقش حیاتی ایفا می کنند. وقتی پای اختلاف و عدم توافق به میان می آید، نمی توان تنها به گفتگوهای شفاهی و وعده های دوستانه اتکا کرد. اینجاست که ابزارهای قانونی مانند اظهارنامه به کمک می آیند تا یک پیام را به شیوه ای رسمی، مستند و دارای اعتبار حقوقی منتقل کنند.

اظهارنامه چیست و چه جایگاهی در قانون دارد؟ (ماده 156 ق.آ.د.م)

برای پاسخ به این سوال، مراجعه به ماده 156 قانون آیین دادرسی مدنی ضروری است. این ماده بیان می دارد: «هرکس می تواند قبل از تقدیم دادخواست، حق خود را به وسیله اظهارنامه از دیگری مطالبه نماید، مشروط بر اینکه موعد مطالبه رسیده باشد. به طور کلی هر کس حق دارد اظهاراتی را که راجع به معاملات و تعهدات خود با دیگری است و بخواهد به طور رسمی به وی برساند، ضمن اظهارنامه به طرف ابلاغ نماید. اظهارنامه توسط اداره ثبت اسناد و املاک کشور یا دفاتر دادگاه ها ابلاغ می شود.»

به زبان ساده، اظهارنامه برگه ای رسمی است که به شما امکان می دهد:

1. مطالبه رسمی حق: به طور رسمی از کسی بخواهید حق شما را ادا کند.
2. اعلام رسمی یک تصمیم: تصمیم یا خواسته ای را به صورت رسمی به اطلاع طرف مقابل برسانید.
3. ایجاد سندی معتبر: اثبات کنید که پیامی را در تاریخ مشخصی به طرف مقابل ارسال کرده اید و او از آن مطلع شده است.

اظهارنامه یک دادخواست نیست. یعنی با ارسال آن، بلافاصله پرونده قضایی تشکیل نمی شود. اما اغلب پیش زمینه ای برای دادخواست های بعدی است و می تواند نقش مهمی در اثبات سوء نیت یا عدم همکاری طرف مقابل در دادگاه داشته باشد. این ابزار، فرصتی برای اتمام حجت و حل و فصل مسالمت آمیز اختلافات، پیش از ورود به فرآیندهای طولانی و پرهزینه دادرسی است.

چرا اظهارنامه در ملک مشاع اهمیت پیدا می کند؟

در مورد ملک مشاع، اظهارنامه حکم یک پیام رسمی و قاطع را دارد. زمانی که شرکا بر سر فروش ملک به توافق نمی رسند، یکی از آن ها که قصد فروش دارد، نمی تواند به سادگی سهم خود را جدا کرده و بفروشد یا کل ملک را به مزایده بگذارد. اینجا اظهارنامه به چند دلیل حیاتی می شود:

• اتمام حجت رسمی: شریک خواهان فروش، با ارسال اظهارنامه، به طور رسمی و مستند به سایر شرکا اعلام می کند که قصد فروش سهم خود یا کل ملک را دارد و از آن ها می خواهد که ظرف مهلت مشخصی، برای توافق اقدام کنند.
• ایجاد سند حقوقی: این اظهارنامه، یک سند رسمی ایجاد می کند که در صورت عدم پاسخگویی یا مخالفت سایر شرکا، می تواند به عنوان مدرکی دال بر عدم همکاری آن ها در دادگاه مورد استفاده قرار گیرد. این سند، شروع فرآیند قانونی فروش را مستند می کند.
• پیش زمینه ای برای دستور فروش: همانطور که در ادامه توضیح داده خواهد شد، برای درخواست دستور فروش قضایی یک ملک مشاع (که قابل افراز نباشد)، ارسال اظهارنامه یک گام اولیه مهم و گاهی ضروری تلقی می شود تا دادگاه از تلاش شما برای حل و فصل مسالمت آمیز مطلع شود.
• فراهم کردن فرصت توافق: گاهی اوقات، دریافت یک پیام رسمی در قالب اظهارنامه، شرکا را متوجه جدیت موضوع می کند و آن ها را به سمت توافق و همکاری سوق می دهد، حتی اگر پیش از آن چنین قصدی نداشته اند.

مسیر آغازین فروش ملک مشاع: لزوم ارسال اظهارنامه و پیش شرط های آن

تصمیم به فروش یک ملک مشاع، به ویژه زمانی که شرکا دیدگاه های متفاوتی دارند، می تواند آغازی برای یک مسیر حقوقی باشد. در این مسیر، ارسال اظهارنامه نه تنها یک گام مهم، بلکه در برخی موارد پیش نیازی حیاتی برای رسیدن به هدف نهایی، یعنی فروش ملک است.

چه زمانی نیاز به ارسال اظهارنامه فروش ملک مشاع پیدا می شود؟

همان طور که گفته شد، اظهارنامه اولین شلیک در نبرد حقوقی نیست، بلکه بیشتر شبیه یک هشدار و دعوت به مذاکره رسمی است. موارد زیر از جمله شرایطی هستند که نیاز به ارسال اظهارنامه فروش ملک مشاع را پررنگ می کنند:

• عدم حصول توافق از طریق مذاکرات شفاهی: وقتی بارها با شرکای خود صحبت کرده اید، تلاش کرده اید آن ها را به فروش ملک یا سهمتان راضی کنید، اما هیچ نتیجه ای حاصل نشده است، زمان آن فرا می رسد که مکاتبه ای رسمی داشته باشید.
• قصد جدی برای فروش سهم یا کل ملک: اگر تصمیم شما برای فروش قطعی است و می خواهید این موضوع را به طور رسمی به اطلاع دیگران برسانید تا آن ها موضع خود را مشخص کنند.
• پیش از طرح دعوای دستور فروش در دادگاه: در بسیاری از موارد، دادگاه ها ترجیح می دهند که شرکا ابتدا تلاش خود را برای حل مسالمت آمیز موضوع به کار گیرند. ارسال اظهارنامه، نشان دهنده همین تلاش است و می تواند در روند پرونده قضایی بعدی به نفع شما باشد.
• لزوم تعیین تکلیف حقوقی: گاهی شرکا در خارج از کشور هستند یا دسترسی به آن ها دشوار است. ارسال اظهارنامه از طریق مراجع قضایی، ابلاغ رسمی محسوب می شود و به شما اجازه می دهد تا مراحل قانونی بعدی را پیگیری کنید.

ارسال اظهارنامه در واقع یک اتمام حجت حقوقی است که به شما کمک می کند تا در آینده اثبات کنید که پیش از هر اقدام قضایی، تلاش کرده اید تا موضوع را از طریق گفتگو و توافق حل و فصل کنید.

گواهی عدم افراز: کلید ورود به فرآیند فروش قضایی

پیش از آنکه بتوانید برای دستور فروش یک ملک مشاع به دادگاه مراجعه کنید، باید مطمئن شوید که آن ملک غیرقابل افراز است. اینجاست که گواهی عدم افراز اهمیت پیدا می کند.

مفهوم افراز و تفکیک

برای درک گواهی عدم افراز، ابتدا باید مفهوم «افراز» را بدانیم:

• افراز: افراز به معنای تقسیم فیزیکی یک ملک مشاع بین شرکا، متناسب با سهم هر یک از آن هاست. به عنوان مثال، اگر دو نفر هر کدام مالک نصف یک زمین صد متری باشند، با افراز می توان زمین را به دو قطعه پنجاه متری تقسیم و سهم هر یک را مشخص کرد.
• تفکیک: تفکیک نیز به معنای تقسیم یک ملک به قطعات کوچکتر است، اما تفاوت آن با افراز در این است که تفکیک می تواند با توافق همه شرکا انجام شود و لزوماً به معنای خروج از حالت اشاعه نیست. هدف تفکیک، صرفاً قطعه بندی ملک است، در حالی که افراز هدفش جداسازی سهم هر مالک است.

تصمیم گیری در مورد قابلیت افراز یک ملک، ابتدا بر عهده اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. اگر ملک، به دلیل کوچک بودن سهم شرکا، وجود راه عبور، محدودیت های شهرداری یا سایر دلایل فنی و قانونی، قابل افراز نباشد، اداره ثبت «گواهی عدم افراز» صادر می کند.

چرا گواهی عدم افراز ضروری است؟ (ماده 4 قانون افراز)

ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع به وضوح بیان می کند: «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.»

این ماده نشان می دهد که شرط اصلی برای اینکه دادگاه دستور فروش یک ملک مشاع را صادر کند، این است که آن ملک قبلاً توسط اداره ثبت، غیرقابل افراز تشخیص داده شده باشد. به عبارت دیگر، شما نمی توانید مستقیماً به دادگاه مراجعه کرده و تقاضای فروش ملک مشاع را داشته باشید، مگر اینکه ابتدا از اداره ثبت «گواهی عدم افراز» را دریافت کرده باشید. این گواهی، حکم تأییدیه ای را دارد که نشان می دهد راهی برای تقسیم فیزیکی ملک وجود ندارد و تنها راه حل باقی مانده، فروش کل ملک و تقسیم وجه حاصله بین شرکاست. بنابراین، اخذ این گواهی یک پیش شرط حیاتی برای شروع فرآیند قضایی فروش است.

راهنمای گام به گام تنظیم اظهارنامه فروش ملک مشاع

تنظیم یک اظهارنامه حقوقی، بیش از یک نگارش ساده است؛ این کار نیازمند دقت و آگاهی از جزئیات قانونی است تا پیام شما به درستی منتقل شود و اعتبار حقوقی لازم را داشته باشد. یک اظهارنامه ناقص یا اشتباه، می تواند نه تنها بی اثر باشد، بلکه حتی روند حل مشکل را پیچیده تر کند.

اجزای اصلی یک اظهارنامه حقوقی: از اطلاعات هویتی تا خواسته

یک اظهارنامه ساختاری مشخص دارد که باید به دقت پر شود. هر بخش از آن حامل اطلاعاتی حیاتی است:

• مشخصات اظهارکننده (خواهان فروش): این قسمت شامل اطلاعات کامل شناسنامه ای و آدرس دقیق پستی شما یا وکیلتان است. اهمیت آدرس دقیق پستی از آن جهت است که تمامی مکاتبات و ابلاغیه های بعدی از همین طریق انجام می شود.
• مشخصات مخاطب/مخاطبین (سایر شرکا): شما باید مشخصات کامل شناسنامه ای (نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی) و آدرس دقیق پستی تمامی شرکای ملک که قرار است اظهارنامه به آن ها ابلاغ شود را درج کنید. دقت در آدرس پستی مخاطبین بسیار مهم است، زیرا اگر اظهارنامه به درستی ابلاغ نشود، ممکن است نتایج حقوقی مورد انتظار را به دنبال نداشته باشد. در صورت عدم اطلاع از آدرس، می توانید از نشانی های ثبتی یا محل کار استفاده کنید.
• مشخصات دقیق و ثبتی ملک مشاع: باید مشخصات کامل ثبتی ملک، شامل شماره پلاک اصلی و فرعی، بخش ثبتی، نشانی دقیق ملک و هرگونه اطلاعات دیگری که به شناسایی دقیق ملک کمک می کند (مانند کدپستی)، ذکر شود. این اطلاعات معمولاً در سند مالکیت یا استعلام ثبتی ملک موجود است.

بخش های فوق، ستون های اصلی شناسایی و مرجعیت اظهارنامه را تشکیل می دهند و باید با وسواس خاصی تکمیل شوند.

چگونگی نگارش موضوع و خواسته: شفافیت در بیان نیت

قلب یک اظهارنامه، بخش موضوع اظهارنامه و خلاصه اظهارات یا خواسته آن است. اینجاست که شما باید به وضوح، نیت و درخواست خود را بیان کنید:

• بیان صریح قصد فروش: به وضوح بیان کنید که قصد فروش سهم مشاع خود یا کل ملک را دارید. برای مثال می توانید بنویسید: احتراماً، با توجه به عدم امکان بهره برداری مطلوب از ملک مشاعی به مشخصات فوق و عدم حصول توافق فی مابین شرکا برای فروش از طریق مسالمت آمیز، اینجانب قصد خود را مبنی بر فروش سهم مشاعی خود/کل ملک مشاعی به اطلاع جنابعالی/جنابعالیان می رسانم.
• ذکر علت ارسال اظهارنامه: به طور خلاصه به عدم توافق شرکا یا عدم امکان افراز ملک اشاره کنید.
• تعیین مهلت معقول برای پاسخگویی یا اقدام مخاطبین: به مخاطبان اظهارنامه، یک مهلت منطقی (مثلاً ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ) برای پاسخگویی یا اقدام جهت توافق بر سر فروش تعیین کنید. این مهلت باید با توجه به شرایط پرونده و عرف، منطقی باشد.
• ذکر پیامدهای عدم پاسخگویی یا پاسخ منفی: به مخاطب هشدار دهید که در صورت عدم پاسخگویی در مهلت مقرر یا مخالفت با فروش، شما مجبور به پیگیری موضوع از طریق مراجع قضایی و طرح دعوای دستور فروش خواهید شد. این بخش، جنبه اتمام حجت اظهارنامه را تقویت می کند.
• استناد به گواهی عدم افراز (در صورت اخذ): اگر قبلاً گواهی عدم افراز را از اداره ثبت دریافت کرده اید، حتماً شماره و تاریخ این گواهی را در اظهارنامه قید کنید. این کار به اظهارنامه شما وزن حقوقی بیشتری می دهد.

نکات طلایی در نگارش: پرهیز از اشتباهات رایج

علاوه بر بخش های ساختاری، رعایت برخی نکات در نحوه نگارش نیز حیاتی است:

• استفاده از زبان حقوقی و مودبانه: حتی در اوج اختلافات، زبان اظهارنامه باید رسمی، مودبانه و خالی از هرگونه توهین یا کلمات نامناسب باشد. لحن تند یا اتهام زنی می تواند منجر به عدم ابلاغ اظهارنامه توسط مراجع قضایی شود.
• پرهیز از ابهام و کلی گویی: هر خواسته یا جمله ای باید واضح و بدون ابهام باشد. از جملات طولانی و پیچیده پرهیز کنید. هدف اصلی، انتقال شفاف پیام است.
• دقت در اطلاعات و مستندات: قبل از ثبت، تمامی اطلاعات و ارقام (شماره پلاک، تاریخ ها، آدرس ها) را چندین بار بررسی کنید. هرگونه اشتباه سهوی می تواند موجب تأخیر یا حتی بی اعتباری اظهارنامه شود.
• پیوست مدارک (در صورت لزوم): اگر لازم است مدارکی مانند کپی گواهی عدم افراز به اظهارنامه پیوست شود، حتماً این کار را انجام دهید و در متن اظهارنامه به پیوست آن اشاره کنید.

با رعایت این نکات، اظهارنامه شما نه تنها یک مکاتبه ساده، بلکه ابزاری قدرتمند و معتبر در فرآیند حقوقی خواهد بود.

دقت در تنظیم اظهارنامه، نه تنها روند فروش ملک مشاع را تسهیل می کند، بلکه از بروز چالش های حقوقی بیشتر در آینده پیشگیری خواهد کرد. هر کلمه و جمله باید با آگاهی کامل از تبعات حقوقی آن نگاشته شود.

فرآیند ارسال و ابلاغ: اطمینان از رسیدن پیام

تنظیم اظهارنامه تنها نیمی از راه است؛ بخش دیگر و شاید به همان اندازه مهم، اطمینان از ارسال و ابلاغ صحیح آن به مخاطبین است. یک اظهارنامه که به درستی ابلاغ نشود، فاقد اثر حقوقی خواهد بود و نمی توان به استناد آن، اقدامات قضایی بعدی را پیگیری کرد.

مراحل تکمیل و ثبت اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

در گذشته، اظهارنامه از طریق اداره ثبت یا دادگاه ها ابلاغ می شد، اما امروزه، با پیشرفت تکنولوژی و برای سرعت بخشیدن به امور، اصلی ترین و به روزترین روش، ثبت اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. این فرآیند معمولاً به شرح زیر است:

1. تنظیم پیش نویس اظهارنامه: ابتدا، متن اظهارنامه را با رعایت تمامی نکات ذکر شده در بخش قبل، به دقت تنظیم کنید. می توانید این کار را با کمک یک وکیل یا با استفاده از نمونه های استاندارد انجام دهید.
2. تهیه مدارک لازم: مدارک هویتی اظهارکننده (کارت ملی، شناسنامه)، مدارک مربوط به ملک مشاع (سند مالکیت، گواهی عدم افراز در صورت وجود) و اطلاعات دقیق مخاطبین (نام، نام خانوادگی، آدرس و کد ملی در صورت امکان) را آماده کنید.
3. مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی: با در دست داشتن مدارک و پیش نویس اظهارنامه، به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. کارشناسان این دفاتر به شما کمک می کنند تا اظهارنامه را در سامانه ثبت کنید.
4. پرداخت هزینه های مربوطه: هزینه تنظیم و ابلاغ اظهارنامه را طبق تعرفه های قانونی پرداخت کنید.
5. دریافت رسید: پس از ثبت نهایی، رسیدی حاوی شماره پرونده و کد رهگیری به شما داده می شود که باید آن را برای پیگیری های بعدی نزد خود نگه دارید.

این فرآیند به شما اطمینان می دهد که اظهارنامه شما به صورت سیستمی و رسمی به ثبت رسیده و آماده ابلاغ است.

فرآیند ابلاغ اظهارنامه و اهمیت ابلاغ صحیح و قانونی

پس از ثبت اظهارنامه در دفاتر خدمات قضایی، نوبت به ابلاغ آن می رسد. این مرحله از اهمیت بالایی برخوردار است زیرا تنها در صورت ابلاغ قانونی و صحیح، آثار حقوقی اظهارنامه محقق می شود:

• ابلاغ رسمی: ابلاغ اظهارنامه معمولاً از طریق مأمورین ابلاغ دادگستری انجام می شود. آن ها اظهارنامه را به آدرس هایی که شما در فرم اظهارنامه وارد کرده اید، ارسال می کنند.
• اهمیت ابلاغ صحیح: ابلاغ زمانی صحیح تلقی می شود که اظهارنامه به دست خود مخاطب یا یکی از افراد واجد شرایط (مانند همسر یا بستگان مقیم در همان آدرس) برسد و رسید دریافت شود. اگر مخاطب در آدرس حضور نداشته باشد یا آدرس اشتباه باشد، ممکن است ابلاغ به صورت قانونی انجام شود (مثلاً از طریق الصاق به درب منزل)، اما در هر صورت، شما باید از رسیدن پیام به مخاطب مطمئن شوید تا او فرصت پاسخگویی داشته باشد.
• پیگیری وضعیت ابلاغ: شما می توانید با استفاده از کد رهگیری که از دفتر خدمات قضایی دریافت کرده اید، وضعیت ابلاغ اظهارنامه را به صورت آنلاین از طریق سامانه ثنا پیگیری کنید. این پیگیری به شما کمک می کند تا از تاریخ دقیق ابلاغ و چگونگی آن مطلع شوید. این تاریخ برای تعیین مهلت پاسخگویی و شروع اقدامات قانونی بعدی بسیار مهم است.

عدم ابلاغ صحیح اظهارنامه می تواند منجر به تضییع حقوق شما شود و ممکن است دادگاه در آینده، اظهارنامه را فاقد اعتبار کافی برای شروع روند فروش قضایی تلقی کند. بنابراین، نهایت دقت را در ثبت آدرس ها و پیگیری وضعیت ابلاغ به کار ببندید.

نمونه عملی اظهارنامه فروش ملک مشاع (با توضیحات جامع)

برای اینکه تصویری ملموس تر از یک اظهارنامه فروش ملک مشاع در ذهن داشته باشید، در ادامه یک نمونه ساختاری ارائه می شود. این نمونه باید با اطلاعات واقعی و اختصاصی هر پرونده تکمیل شود. به یاد داشته باشید که این یک قالب کلی است و جزئیات هر پرونده می تواند نیازمند تغییرات ظریف در متن باشد.

بسمه تعالی

اظهارنامه

مشخصات اظهارکننده:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی اظهارکننده]
نام پدر: [نام پدر اظهارکننده]
کد ملی: [کد ملی اظهارکننده]
نشانی دقیق: [استان، شهر، خیابان، کوچه، پلاک، کدپستی]
شماره تماس: [شماره تماس]

مشخصات مخاطب/مخاطبین:
1. نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی مخاطب 1]
   نام پدر: [نام پدر مخاطب 1]
   کد ملی: [کد ملی مخاطب 1]
   نشانی دقیق: [استان، شهر، خیابان، کوچه، پلاک، کدپستی]
   شماره تماس: [شماره تماس]
2. (در صورت وجود شرکای دیگر، اطلاعات آن ها را به همین ترتیب ذکر کنید.)

موضوع اظهارنامه:
اعلام قصد فروش سهم مشاع/کل ملک مشاع به همراه اخطار جهت اقدام به توافق و فروش در مهلت قانونی.

خلاصه اظهارات و خواسته:
مخاطب/مخاطبین محترم،
احتراماً، به استحضار می رساند که اینجانب [نام و نام خانوادگی اظهارکننده] به موجب سند مالکیت [شماره سند، تاریخ صدور، دفترخانه تنظیم کننده] و به شماره پلاک ثبتی [پلاک اصلی]/[پلاک فرعی] بخش [شماره بخش] [نام شهرستان] به نشانی دقیق [آدرس کامل ملک مشاع شامل شهر، خیابان، پلاک و کدپستی]، مالک [میزان سهم، مثال: دو دانگ از شش دانگ] از شش دانگ یک قطعه [نوع ملک، مثال: زمین، آپارتمان، ملک تجاری] مشاع می باشم.
متاسفانه علی رغم تلاش های مکرر و مذاکرات صورت گرفته، تاکنون بر سر نحوه مدیریت، بهره برداری یا به خصوص، فروش ملک مشاع مذکور، توافقی فی مابین شرکا حاصل نشده است. این عدم توافق، موجب بروز مشکلاتی در استفاده از سهم مشاع و تضییع حقوق اینجانب گردیده است.
نظر به اینکه [دلایل عدم توافق یا عدم امکان افراز را به اختصار بیان کنید، مثال: ملک به دلیل محدودیت های قانونی یا متراژ پایین، قابل افراز نمی باشد] و ادامه وضعیت اشاعه موجبات تضرر را فراهم آورده است، اینجانب قصد قطعی خود را مبنی بر فروش سهم مشاعی خود/کل ملک مشاع مذکور اعلام می دارم. (در صورت اخذ گواهی عدم افراز، ذکر شود: «به پیوست تصویر مصدق گواهی عدم افراز به شماره [شماره گواهی] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] تقدیم می گردد که مؤید غیرقابل افراز بودن ملک مذکور است.»)
لذا به موجب این اظهارنامه رسمی، از جنابعالی/جنابعالیان درخواست می گردد تا ظرف مهلت [تعداد روز، مثال: 10] روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، جهت تعیین تکلیف و توافق بر سر فروش ملک مشاع مذکور و تقسیم وجه حاصله، با اینجانب هماهنگی و همکاری لازم را به عمل آورید.
بدیهی است در صورت عدم پاسخگویی در مهلت مقرر یا عدم حصول توافق و همکاری از سوی جنابعالی/جنابعالیان، اینجانب ناچار به مراجعه به مراجع قضایی و طرح دعوای دستور فروش ملک مشاع وفق مقررات قانونی و با حفظ تمامی حقوق مادی و معنوی خود خواهم بود که کلیه هزینه ها و تبعات ناشی از آن بر عهده شما خواهد بود.

با احترام فراوان،
[نام و نام خانوادگی اظهارکننده]
امضا:
تاریخ: [تاریخ تنظیم اظهارنامه]

توضیحات گام به گام برای تکمیل نمونه:

1. مشخصات اظهارکننده و مخاطبین: تمامی فیلدهای مربوط به نام، کد ملی، نام پدر و آدرس را با دقت و به صورت کامل پر کنید. از درج اطلاعات ناقص خودداری نمایید.
2. موضوع اظهارنامه: این بخش، خلاصه ای از نیت شماست. آن را واضح و مختصر بنویسید.
3. بند اول خلاصه اظهارات: به طور شفاف مشخصات ملک و میزان سهم خود را بیان کنید. به شماره سند و پلاک ثبتی اشاره کنید.
4. بند دوم خلاصه اظهارات: به مشکل اصلی (عدم توافق) اشاره کرده و دلیل نیاز به فروش را بیان کنید. اگر گواهی عدم افراز را دارید، حتماً آن را ذکر و ضمیمه کنید.
5. بند سوم خلاصه اظهارات: مهلت مشخصی برای پاسخگویی تعیین کنید. این مهلت باید معقول باشد.
6. بند پایانی خلاصه اظهارات: عواقب عدم همکاری را به طور مودبانه اما قاطع بیان کنید تا جدیت موضوع مشخص شود.
7. امضا و تاریخ: اظهارنامه را امضا کرده و تاریخ دقیق تنظیم آن را درج نمایید.

توصیه اکید می شود که برای اطمینان از صحت و جامعیت اظهارنامه، حتماً با یک وکیل متخصص مشورت نمایید. او می تواند با توجه به جزئیات پرونده شما، بهترین متن را تنظیم کند.

چالش ها و پاسخ ها: نکات حقوقی مهم پیرامون اظهارنامه فروش ملک مشاع

مسیر فروش ملک مشاع می تواند با ابهامات و سوالات متعددی همراه باشد. در این بخش، به برخی از نکات کلیدی حقوقی و پرسش های متداول که ممکن است در ذهن شما شکل بگیرد، پاسخ داده می شود.

آیا ارسال اظهارنامه الزامی است و چه پیامدهایی دارد؟

از نظر قانونی، در برخی موارد ارسال اظهارنامه برای آغاز دعوای دستور فروش ملک مشاع، الزامی نیست. دادگاه می تواند بدون آن نیز به درخواست دستور فروش رسیدگی کند. اما از نظر عملی و حقوقی، ارسال اظهارنامه بسیار توصیه می شود و پیامدهای مثبتی دارد:

• اثبات حسن نیت: نشان می دهد که شما پیش از رجوع به دادگاه، تلاش کرده اید تا با گفتگو و اطلاع رسانی رسمی، موضوع را حل کنید. این امر می تواند در نگاه قاضی به پرونده شما مؤثر باشد.
• مستندسازی عدم همکاری: اگر سایر شرکا به اظهارنامه شما پاسخ ندهند یا مخالفت کنند، این امر مستندی قوی برای اثبات عدم همکاری آن ها در دادگاه خواهد بود و فرآیند رسیدگی را تسهیل می کند.
• فراهم آوردن فرصت توافق: گاهی اوقات، دریافت اظهارنامه، طرفین را متوجه جدیت وضعیت می کند و آن ها را به سمت توافق و حل مسالمت آمیز سوق می دهد، که به نفع همه است.

اگر شرکا پاسخ ندهند یا مخالفت کنند، چه می شود؟

اگر مخاطبین اظهارنامه در مهلت مقرر پاسخ ندهند یا به صراحت با فروش مخالفت کنند، این به معنای بن بست در فاز توافقی است. در این صورت، شما مسیر را برای گام بعدی حقوقی، یعنی طرح دعوای دستور فروش ملک مشاع در دادگاه، هموار کرده اید. عدم پاسخ یا مخالفت آن ها، سندی برای اثبات نیاز به مداخله قضایی است. همانطور که گفته شد، شما ابتدا باید «گواهی عدم افراز» را از اداره ثبت دریافت کرده باشید. پس از آن، با ارائه این گواهی و اظهارنامه ابلاغ شده، می توانید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه صالح ارائه دهید.

نقش اظهارنامه در دعوای دستور فروش قضایی

اظهارنامه، خود به تنهایی منجر به فروش ملک نمی شود، بلکه پایه ای برای دعوای دستور فروش قضایی است. در روند دادگاه:

• مدرک پیوست: اظهارنامه ابلاغ شده به عنوان یکی از مدارک مهم به دادخواست دستور فروش پیوست می شود.
• تکمیل فرآیند: این سند نشان می دهد که شما مراحل لازم را طی کرده اید و از هرگونه شتاب زدگی در رجوع به دادگاه پرهیز نموده اید.
• تسهیل روند: قاضی با مشاهده اظهارنامه و پاسخ/عدم پاسخ آن، بهتر می تواند وضعیت اختلافات شرکا و ضرورت مداخله قضایی را درک کند.

فروش ملک مشاع در رهن یا بازداشت: حقوق اشخاص ثالث

اگر ملک مشاع در رهن (مثلاً بانک) یا در بازداشت (مثلاً به دلیل بدهی یکی از شرکا) باشد، این موضوع پیچیدگی هایی به همراه دارد. با این حال:

• دادگاه مکلف به صدور دستور فروش است: رویه قضایی و مستندات قانونی نشان می دهد که حتی در صورت رهن یا بازداشت بودن ملک، دادگاه مکلف است دستور فروش مال مشاع را صادر کند.
• حفظ حقوق اشخاص ثالث: در این موارد، ملک با حفظ حقوق مرتهن (بانک یا طلبکار) یا بازداشت کننده به فروش می رسد. به این معنا که پس از فروش در مزایده، ابتدا حقوق اشخاص ثالث از محل فروش پرداخت شده و سپس باقیمانده بین شرکا تقسیم می شود. این موضوع در مزایده نیز به اطلاع خریداران می رسد.
• حقوق مستاجر با سرقفلی: اگر ملک تجاری بوده و مستاجری دارای حق سرقفلی باشد، دستور فروش تنها شامل مالکیت ملک می شود و خللی به حق سرقفلی مستاجر وارد نمی کند. خریدار جدید نیز باید این حق را بپذیرد.

هزینه های مرتبط با تنظیم و ارسال اظهارنامه

تنظیم و ارسال اظهارنامه مستلزم پرداخت هزینه هایی است که شامل موارد زیر می شود:

• حق الزحمه وکیل (در صورت استفاده): اگر برای تنظیم از کمک وکیل استفاده کنید، باید حق الزحمه او را بپردازید.
• هزینه دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: این هزینه شامل ثبت اظهارنامه و ارسال آن است که بر اساس تعرفه های مصوب قوه قضاییه تعیین می شود.
• هزینه های جانبی: مانند کپی مدارک یا سایر امور اداری.

این هزینه ها معمولاً جزئی هستند و در مقایسه با هزینه های دعوای حقوقی و دادرسی، بسیار کمتر است.

چرا مشاوره با وکیل متخصص ضروری است؟

با وجود تمام توضیحات و راهنماهای موجود، مسائل حقوقی ملک مشاع و اظهارنامه آن، پیچیدگی های خاص خود را دارند. هر پرونده ویژگی های منحصربه فردی دارد که نیازمند دانش و تجربه حقوقی عمیق است. یک وکیل متخصص در امور ملکی می تواند:

• اظهارنامه را به بهترین شکل و با رعایت تمامی ظرایف قانونی تنظیم کند.
• شما را در مورد صحت آدرس ها و مشخصات مخاطبین راهنمایی کند.
• به شما بگوید که آیا اظهارنامه در پرونده شما ضروری است یا خیر.
• در صورت عدم همکاری شرکا، شما را در مراحل بعدی (دعوای دستور فروش) یاری رساند.
• از تضییع حقوق شما جلوگیری کرده و به حفظ منافعتان کمک کند.

همانطور که می بینید، مشاوره با وکیل، یک سرمایه گذاری برای آینده ای مطمئن تر و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی بیشتر است.

پس از اظهارنامه: گام های بعدی در مسیر فروش ملک مشاع

ارسال اظهارنامه، نقطه شروع یک مسیر است، نه پایان آن. پس از ابلاغ اظهارنامه، دو مسیر اصلی پیش روی شما قرار می گیرد که هر کدام مراحل و پیامدهای خاص خود را دارد.

حصول توافق بین شرکا

ایده آل ترین و کم هزینه ترین حالت این است که پس از دریافت اظهارنامه، سایر شرکا متوجه جدیت موضوع شده و برای همکاری و فروش ملک به توافق برسند. در این صورت:

1. تنظیم صورتجلسه توافق: شرکا می توانند یک صورتجلسه رسمی تنظیم کنند که در آن تمامی جزئیات توافق (مانند نحوه قیمت گذاری ملک، تقسیم هزینه ها، انتخاب مشاور املاک و زمان بندی فروش) به وضوح قید شده باشد. این صورتجلسه باید به امضای تمامی شرکا برسد.
2. اقدامات بعدی: پس از توافق، شرکا می توانند به صورت مشترک برای فروش ملک اقدام کنند. این شامل استخدام مشاور املاک، انجام تبلیغات، یافتن خریدار و انجام فرآیندهای اداری و ثبتی لازم برای انتقال سند است. هدف اصلی اینجا، فروش ملک به بالاترین قیمت ممکن و تقسیم عادلانه آن بین شرکا است.

این مسیر، کمترین تنش و هزینه را به دنبال دارد و همواره بهترین گزینه برای همه طرفین خواهد بود.

عدم حصول توافق و لزوم طرح دعوای دستور فروش

متاسفانه، همیشه توافق حاصل نمی شود. اگر سایر شرکا به اظهارنامه پاسخ ندهند، مخالفت کنند یا در عمل همکاری لازم را نداشته باشند، راهی جز رجوع به قانون باقی نمی ماند. در این مرحله، شما باید برای دستور فروش ملک مشاع به دادگاه مراجعه کنید.

مختصری درباره دادخواست دستور فروش ملک مشاع:

• طرح دعوا: با ارائه دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و پیوست کردن گواهی عدم افراز (و اظهارنامه ابلاغ شده) به دادگاه محل وقوع ملک، درخواست دستور فروش را مطرح می کنید.
• عدم نیاز به تعیین وقت رسیدگی: یکی از نکات مهم در مورد دستور فروش این است که ماهیت آن دستور است، نه حکم. به همین دلیل، دادگاه نیازی به تشکیل جلسه رسیدگی و تعیین وقت ندارد. قاضی با بررسی مدارک، در صورت احراز شرایط قانونی، دستور فروش را صادر می کند.
• ارجاع به اجرای احکام: پس از صدور دستور فروش، پرونده به واحد اجرای احکام مدنی ارجاع می شود. این واحد مسئول فروش ملک در مزایده است.
• فرآیند مزایده: اجرای احکام، ابتدا از طریق کارشناس رسمی دادگستری، ملک را قیمت گذاری می کند. سپس، با انتشار آگهی مزایده در روزنامه های کثیرالانتشار، ملک را به مزایده می گذارد. ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته می شود، مشروط بر اینکه قیمت از حداقل تعیین شده توسط کارشناس کمتر نباشد.
• تقسیم سهم الشرکه: پس از فروش ملک و کسر هزینه های اجرایی و دولتی، وجه حاصله به نسبت سهام بین شرکا تقسیم خواهد شد.

اشاره به ماهیت دستور فروش (دستور نه حکم) و عدم قابلیت واخواهی و تجدیدنظر:
نکته بسیار مهم این است که تصمیم دادگاه برای فروش ملک مشاع، یک دستور است و نه حکم. این تفاوت دارای پیامدهای حقوقی مهمی است:

• برخلاف حکم، دستور فروش قابل واخواهی (اعتراض به حکم غیابی) یا تجدیدنظرخواهی (اعتراض به حکم در دادگاه بالاتر) نیست. این بدان معناست که پس از صدور دستور، روند فروش به سرعت و بدون امکان اعتراضات طولانی قضایی پیش می رود.
• همین عدم قابلیت اعتراض، فرآیند را برای شریک خواهان فروش بسیار کوتاه تر و قابل پیش بینی تر می کند، اما در عین حال، لزوم دقت در مراحل اولیه را دوچندان می سازد.

این مسیر، اگرچه طولانی تر از توافق است، اما راهکاری قانونی و قطعی برای حل و فصل اختلافات و خروج از وضعیت اشاعه، در صورت عدم همکاری شرکاست.

نتیجه گیری: ابزاری قدرتمند برای رسیدن به راه حل

در پیچ و خم های مالکیت مشاع و سردرگمی ناشی از عدم توافق بر سر فروش ملک، اظهارنامه فروش ملک مشاع همچون یک چراغ راهنما عمل می کند. این ابزار حقوقی قدرتمند، نه تنها راه را برای اتمام حجت رسمی و مستندسازی قصد فروش هموار می سازد، بلکه در بسیاری از موارد، اولین گام ضروری برای آغاز یک فرآیند قضایی مؤثر و رسیدن به هدف نهایی یعنی فروش ملک و تقسیم عادلانه سرمایه است. تجربه نشان داده است که بسیاری از اختلافات ملکی با یک اقدام صحیح و به موقع، از جمله ارسال اظهارنامه، می تواند به سمت حل و فصل پیش برود. اما نباید از خاطر برد که پیچیدگی های حقوقی مربوط به املاک مشاع و اظهارنامه، نیازمند دقت فراوان و دانش تخصصی است. از همین رو، بهره مندی از مشاوره وکلای متخصص در تمام مراحل، از تنظیم دقیق اظهارنامه گرفته تا پیگیری های بعدی در دادگاه، نقشی حیاتی در حفظ حقوق شما و رسیدن به نتیجه مطلوب ایفا می کند. اقدام به موقع و صحیح، کلید گشودن گره های حقوقی و دستیابی به آرامش خاطر در مسیر فروش ملک مشاع است.

سوالات متداول

آیا برای ارسال اظهارنامه فروش ملک مشاع حتماً باید گواهی عدم افراز داشته باشم؟

خیر، برای ارسال اظهارنامه نیازی به داشتن گواهی عدم افراز نیست، زیرا اظهارنامه صرفاً یک اعلام رسمی است. اما اگر قصد دارید در ادامه به دلیل عدم توافق، دعوای دستور فروش ملک مشاع را در دادگاه مطرح کنید، اخذ گواهی عدم افراز از اداره ثبت اسناد و املاک، قبل از طرح دادخواست دستور فروش، الزامی است. می توانید اظهارنامه را ارسال کنید و در همان زمان یا پس از آن، برای اخذ گواهی عدم افراز اقدام نمایید.

مهلت قانونی برای پاسخ به اظهارنامه چقدر است؟

قانون مهلت مشخصی برای پاسخگویی به اظهارنامه تعیین نکرده است. مهلتی که شما در متن اظهارنامه تعیین می کنید (مثلاً ۱۰ روز یا ۱۵ روز) یک مهلت عرفی و پیشنهادی است. این مهلت برای اتمام حجت و نشان دادن فرصت به مخاطب است. اگر مخاطب در این مهلت پاسخ ندهد، شما می توانید اقدامات قانونی بعدی را آغاز کنید، اما عدم پاسخگویی به معنای از دست دادن حق پاسخ در آینده نیست، بلکه تنها به شما اجازه می دهد مراحل بعدی را پیش ببرید.

اگر یکی از شرکا به هیچ وجه حاضر به همکاری نباشد، آیا اظهارنامه باز هم مفید است؟

بله، حتی اگر مطمئن باشید که یکی از شرکا به هیچ وجه همکاری نخواهد کرد، ارسال اظهارنامه همچنان مفید است. اظهارنامه یک سند رسمی و حقوقی ایجاد می کند که نشان دهنده تلاش شما برای حل مسالمت آمیز موضوع و اتمام حجت است. در مراحل قضایی بعدی، این اظهارنامه می تواند به عنوان مدرکی دال بر عدم همکاری شریک مذکور و لزوم مداخله دادگاه، مورد استناد قرار گیرد و روند دادرسی را برای شما تسهیل کند.

آیا می توانم خودم اظهارنامه را تنظیم و ارسال کنم یا حتماً به وکیل نیاز دارم؟

شما می توانید شخصاً اقدام به تنظیم و ارسال اظهارنامه کنید، زیرا قانون الزامی برای حضور وکیل در این مرحله قرار نداده است. اما با توجه به پیچیدگی های حقوقی و اهمیت دقیق نگارش متن، که هر کلمه می تواند تبعات قانونی داشته باشد، توصیه اکید می شود که برای تنظیم اظهارنامه با یک وکیل متخصص مشورت کنید. وکیل می تواند متن را به صورت حقوقی و بدون نقص تنظیم کرده و از بروز اشتباهات احتمالی که ممکن است در آینده به ضرر شما تمام شود، جلوگیری کند.

چه مدارکی برای تنظیم اظهارنامه فروش ملک مشاع لازم است؟

مدارک اصلی برای تنظیم اظهارنامه شامل موارد زیر است:

• کارت ملی و شناسنامه اظهارکننده.
• کپی سند مالکیت ملک مشاع (برای استخراج اطلاعات دقیق ثبتی ملک).
• اطلاعات کامل شناسنامه ای و آدرس دقیق پستی تمامی مخاطبین (شرکای ملک).
• در صورت وجود، کپی گواهی عدم افراز (اختیاری برای اظهارنامه، اما ضروری برای دادخواست دستور فروش).

همراه داشتن این مدارک به شما کمک می کند تا اظهارنامه را به صورت کامل و بدون نقص تکمیل کنید.